郑小金律师:房屋未办理过户登记,是否发生物权效力?

夫妻双方可以选择协议离婚的方式解除婚姻关系,离婚协议应当涉及未成年子女的抚养权和夫妻共同财产的归属,双方协议约定共同共有的房屋归子女所有的,应当办理过户登记,未办理过户登记的,不发生物权效果。

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离婚协议约定房屋归子女所有但未办理过户,现在这个房子归谁?

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北京康达厦门律师事务所郑小金律师解答:

不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。所以,夫妻在离婚协议中约定房屋归子女所有,但在协议签订后并未将房屋变更登记至子女名下的,现该子女仅凭上述约定而主张房屋所有权,依据不足,该房屋并未发生物权变动。

《民法典》

第二百零九条 不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。

依法属于国家所有的自然资源,所有权可以不登记。

郑小金律师解析:

物权公示原则是指物权的发生和变动应当按照法定方式,采取可取信于社会公众的外部表现方式的原则。我国的物权公示方式,不动产物权变动的公示方法是登记,动产物权变动的公示方法是交付。

之所以要确立物权的公示制度,原因主要有两点:

一是因为物权是排他性财产权,即一物之上不能有两个或两个以上互不相容的物权。倘若外界无法知悉物权变动情况,则容易导致第三人遭受损害。

二是因为物权是对世权,其义务人是不特定的任何人。物权人只有以公开的方式将变动事实告知社会公众,才能使物权变动产生效力。物权公示的功能在于给社会公众一个判断标准,即没有公示就没有物权变动,以此判定物权归属,以维护交易安全。

依法进行的物权公示具有社会公信力,即使公示有误,因相信其公示效力而与公示的物权人为交易行为的第三人的利益仍受法律保护。物权变动关系是社会生活中最普遍的财产关系,是商品交换正常进行的基石,每天都要发生大量的物权变动,要求受让人对出让人的处分权进行周密详尽的了解是不现实的。因此法律确立了物权公示制度,并赋予其公信力,凡是按法定公示方式转让物权的,善意受让人基于对公示的信赖,当然应取得物权。

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