厦门律师沈树有//婚前买房产权登记为各占1/2,一方未出资,应认定为按份共有吗?

争议焦点

乙男与甲女出于共同购房意愿签订了商品房买卖合同、楼宇按揭合同,并将涉案房屋产权登记为各占1/2按份共有。

乙男主张涉案房屋的首期款、按揭贷款及装修费用均由其支付,涉案房屋产权应归其一人所有。即使乙男有关其单方全额出资购房的主张属实,在双方决定将涉案房屋产权登记由双方按份共有的情况下,购买及装修涉案房屋产生的款项应视为该房屋产生的债务,乙男可就债务的承担问题另循法律途径解决,不能以此否定物权登记的效力。

根据物权公示原则,在物权权属已经登记且未被依法撤销的情况,物权归属应以权属证书上载明的内容为准。涉案物业的权属应认为由乙男与甲女按份共有,甲女作为按份共有人有权要求对涉案房屋进行分割。

基本案情

甲女于2020年10月21日向一审法院起诉请求:1.准予甲女按照50%份额分割503号房屋,房屋归乙男,房屋现价180万元,乙男补偿甲女50%房屋价值90万元;2.诉讼费由乙男承担。

一审法院经审理查明:涉案房屋建筑面积124.64平方米,于2007年1月3日登记在乙男与甲女名下,为按份共有,各占1/2份额。2020年11月18日的不动产登记查册表显示,涉案房屋无抵押及其他权利限制。

2005年12月17日,乙男、甲女作为买受人,广州市新晖房地产开发有限公司作为出卖人,双方签订《广东省商品房买卖合同》,约定买受人向出卖人购买涉案房屋,房屋总价287880元;首期款87880元,于2005年12月17日付清,剩下20万元于2005年12月19日前到指定银行办理按揭。

同日,乙男、甲女作为甲方,广州市花都农村信用合作社联合社作为乙方,双方签订《广州市农村信用合作社楼宇按揭合同》,约定,甲方将涉案房屋抵押给乙方作为乙方为甲方发放贷款的担保,乙方向甲方提供贷款20万元;借款期限10年,从2006年1月其至2016年1月止;月利率为4.59%;甲方还本付息日期为每月20日,每月归还本息金额为2171.4元。

2006年11月8日,广州市新晖房地产开发有限公司向乙男、甲女出具发票,确认收到涉案房屋购房款287880元。

甲女主张,其与乙男系共同投资购买涉案房屋,购房时两人处于恋爱期间,其支付了购房首期款的一半,房屋贷款本息由乙男支付。甲女对上述陈述未提供证据证明。

乙男陈述,其与甲女于2004年3月认识并确立恋爱关系,于2005年12月17日为结婚目的而购买涉案房屋;其与甲女于2007年7月分手。乙男主张涉案房屋由其出资购买并偿还全部按揭贷款,其出资购房行为系为结婚目的的赠与,在其与甲女未结婚的情况下,甲女应将其占有的房屋份额予以返还。乙男提交2005年12月12日的《认购须知》(约定现金支付定金1万元)、银行流水、客户付费回单等证明其收入、支付首期款及还贷、装修情况。根据银行流水,乙男于2005年12月12日提取10005元、于2005年12月17日支取77880元;房屋贷款20万元被放款至乙男名下银行账号,乙男自2006年1月20日起每月还贷金额与《广州市农村信用合作社楼宇按揭合同》约定的还贷金额基本一致。乙男陈述,其已于2012年3月27日还清贷款,其收房后装修、迁入户口并居住至今。

诉讼中,双方共同确认涉案房屋的现值为180万元。     

一审判决

   一审法院认为,根据《最高人民法院关于适用民法典时间效力的若干规定》第一条第三款规定,本案属民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后,该法律事实引起的民事纠纷案件,应适用民法典的规定。

本案的争议焦点为:涉案房屋所有权归谁所有?甲女是否有权要求分割涉案房屋?如果对涉案房屋进行分割,应按何种比例进行分割?

焦点一:关于涉案房屋所有权归属问题。《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但是法律另有规定的除外。”在物权权属未被依法撤销、变更前,物权应以权属证书上载明的内容为准。乙男与甲女出于共同购房意愿签订了《广东省商品房买卖合同》《广州市农村信用合作社楼宇按揭合同》,并将涉案房屋产权登记为各占1/2按份共有。虽然双方并未结婚,但两人多年来亦未对涉案房屋进行处理,乙男也未通过任何法律程序对涉案房屋的产权登记进行撤销,故涉案房屋产权登记仍然有效,涉案房屋应属于乙男与甲女共有。

焦点二:甲女是否有权要求分割涉案房屋?《中华人民共和国民法典》第三百零三条规定:“共有人约定不得分割共有的不动产或者动产,以维持共有关系的,应当按照约定,但是共有人有重大理由需要分割的,可以请求分割;没有约定或者约定不明确的,按份共有人可以随时请求分割……”依上述法律规定,甲女作为涉案房屋的按份共有人,有权随时要求分割涉案房屋。

焦点三:如果对涉案房屋进行分割,应按何种比例进行分割?《中华人民共和国民法典》第三百零七条规定:“因共有的不动产或者动产产生的债权债务,在对外关系上,共有人享有连带债权、承担连带债务,但是法律另有规定或者第三人知道共有人不具有连带债权债务关系的除外;在共有人内部关系上,除共有人另有约定外,按份共有人按照份额享有债权、承担债务,共同共有人共同享有债权、承担债务。偿还债务超过自己应当承担份额的按份共有人,有权向其他共有人追偿。”虽然涉案房屋的首付款及按揭贷款、装修款均由乙男一人出资,乙男因此而主张该房屋的全部产权应归其所有,但因购买及装修涉案房屋产生的款项应视为该房屋产生的债务,乙男与甲女对债务未作约定,应按共有份额承担债务。根据现有证据,乙男承担了全部购房款(含首期款及贷款)及装修款,其承担的债务超过了其应当承担的份额,乙男可就超出部分向甲女追偿,要求甲女返还相应份额的债务。本案中,乙男并未对此提起反诉,也未提出以甲女应偿还份额的债务抵扣相应的房屋折价款,故本案不对涉案房屋产生的债务进行处理,双方可另行通过合法途径解决。

《中华人民共和国民法典》第三百零九条规定:“按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额,没有约定或者约定不明确的,按照出资额确定;不能确定出资额的,视为等额享有。”乙男与甲女在办理涉案房屋不动产权证时已经明确双方各占1/2产权份额,故在分割涉案房屋时应当按照双方约定的份额进行。诉讼中,乙男、甲女均确认涉案房屋的现值为180万元,基于该房屋的实际占有使用情况,对甲女要求分割涉案房屋,涉案房屋归乙男所有,乙男向甲女补偿房屋价值的1/2即90万元的诉讼请求,一审法院予以支持。

综上,一审法院依照《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款、第三百零三条、第三百零七条、第三百零九条之规定,于2021年5月31日判决如下:一、甲女于本判决发生法律效力之日起三十日内将503房的二分之一产权份额过户至乙男名下;二、乙男于甲女将上述房屋二分之一产权份额过户至乙男名下的同时,向甲女支付房屋折价款900000元。

上诉意见

乙男上诉事实和理由:

一、一审判决事实认定错误、法律适用错误,应当予以纠正。一审判决“关于涉案房屋所有权归属问题”部分认定属于事实认定错误、法律适用错误,应当予以纠正。

(一)乙男基于结婚之目的购买涉案房屋并将涉案房屋登记在乙男、甲女两人名下,购房款全部由乙男负担,一审判决未对购房目的进行确认,存在明显错误。乙男与甲女原系男女朋友关系,双方于2004年相识,并确立恋爱关系。2005年12月份,出于结婚的目的,乙男以个人积蓄作首付购买了涉案房屋,并将涉案房屋登记在乙男和甲女名下。后因双方感情出现问题,双方于2007年分手。一审庭审中,乙男提交了购房合同、银行流水、装修施工合同等证据,该证据经过一审庭审质证。乙男提供的证据证明:①涉案房屋购房款、装修款全部由乙男负担;②甲女未负担过任何款项,不存在甲女庭审所述的为投资目的共同购房的情况(如果是为投资目的,那么甲女需要承担部分投资款,本案中甲女未承担任何购房款和装修款)。上述证据充分说明,乙男系基于结婚之目的全额出资购买涉案房屋、将房屋登记在双方名下,并全额支付房屋装修款,不存在甲女与乙男共同投资购买房屋的情况。一审判决未对购房目的进行确认,存在明显错误。

(二)乙男与甲女分手,购房用于双方婚姻共同生活的基础已不存在,甲女自然丧失了对涉案房屋的权利份额,一审判决未对此作出认定,属于事实认定错误、法律适用错误。如上所述,乙男系基于结婚的目的购买涉案房屋,用于双方婚姻共同生活,并将房屋登记在双方名下。由于感情不和,双方最终未能结婚,双方共同持有涉案房屋的基础丧失,甲女获得涉案房屋份额的基础也自然丧失。《最高人民法院关于适用物权篇的解释(一)》第二条规定:“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人,请求确认其享有物权的,应予支持”。本案中,乙男在诉讼中已经举证证明涉案房屋的真实权利状态,并明确要求法院确认涉案房屋为其全部所有,按照规定,一审法院应当对予乙男的请求予以确认。一审判决罔顾事实,作出错误的认定,并错误地适用《民法典》第二百零九条第一款的规定,属于法律适用错误,应当予以纠正。

二、一审判决结果与社会主义核心价值观不符,违背了《民法典》的立法目的。党的十八大提出,倡导富强、民主、文明、和谐,倡导自由、平等、公正、法治,倡导爱国、敬业、诚信、友善,积极培育和践行社会主义核心价值观。“和谐”是中国传统文化的基本理念,集中体现了学有所教、劳有所得、病有所医、老有所养、住有所居的生动局面。它是社会主义现代化国家在社会建设领域的价值诉求,是经济社会和谐稳定、持续健康发展的重要保证。《民法典》第一条规定:“为了保护民事主体的合法权益,调整民事关系,维护社会和经济秩序,适应中国特色社会主义发展要求,弘扬社会主义核心价值观,根据宪法,制定本法”。本案中,乙男基于结婚目的,以毕生积蓄购买涉案房屋,并将房屋登记在乙男、甲女两人名下,用于婚姻生活,指望能尽快过上和谐幸福的家庭生活。然而,事与愿违,双方并未走的长远,还未结婚登记,双方就以分手告终。2008年8月18日,乙男与案外人结婚、组成家庭,并长期居住在涉案房屋。一审判决未顾及乙男个人出资购买涉案房屋系用于结婚、成立家庭之目的,径行认定甲女为涉案房屋共有人,与社会主义核心价值观不符。对于乙男的配偶和家人而言,在甲女与乙男分手后,仍然认定甲女对乙男及其家人居住的涉案房屋享有所有权份额,作为常人,感情上是不能接受的。对于乙男个人而言,让一个在感情上伤害过自己的人在分手多年后来分割自己花毕生精力购买的房屋,情感上也说不过去。一审判决结果,必然对乙男的家庭造成严重影响,影响家庭的稳定、影响了社会的稳定。该判决结果与社会主义核心价值观不符,违背了《民法典》的立法目的,应当予以纠正。综上所述,一审判决认定事实错误,适用法律错误,并且判决结果与社会主义核心价值观不符,违背了《民法典》的立法目的,应当予以纠正。敬请二审法院依法查清事实,正确适用法律,依法支持乙男的上诉请求。

甲女二审辩称:

(一)甲女认为“乙男基于结婚目的购买涉案反诬、购房款全部由乙男负担”及“乙男与甲女分手,购房用于双方婚姻共同生活的基础已不存在,甲女自然丧失了对涉案房屋的权利份额”,不能成立。

1.购房系双方行为并非乙男单方行为。

2.“以结婚为目的”购房系乙男自说自话,没有证据证明,本身也不是事实。购房之后,因为装修需要找甲女父母借款,乙男才见过甲女的父母一面,没有要准备结婚。

3.房款系双方共同支付。其一,首付款的50%以及装修费用的绝大部分系甲女承担。其二,按揭款系甲女、乙男双方共同按揭贷款,出资在2006年11月8日已经完成。

4.即便50%按份共有全属于乙男单方面赠与,但财产权利已经转移,现在要求撤销,没有法律依据。乙男错误地将“购房所生债务=购房出资=房屋所有权”,但其实房屋出资与因房屋所生债务以及房屋所有权分别属于独立的、不同领域的法律关系。其一,房屋所有权经登记而产生,物权法定,独立于购买行为而存在。其二,因购房所生债务,不能等同于购房出资,两者属于不同的法律关系。其三,乙男如想甲女分担部分债务,可另案诉讼。

5.至于从恋爱分手推断出甲女“自认丧失”房屋按份共有所有权的结论,没有依据。

(二)一审判决符合法律规定,也符合社会主义核心价值观。

首先,即便是赠予,非因法定事由,也不能撤销,因为要将诚信、禁反言。

其次,乙男自认为购房款是自己出资的,但房屋给了甲女50%的份额,不公平。但依前述,这不是事实。乙男觉得甲女应当分担共同债务,可以另案诉讼,但如果将债权=房产,就是企图占甲女的便宜,因为甲女享有的房产价值高于乙男的所谓债权价值。占便宜显然不为社会主义核心价值观所容。

再次,导致“影响家庭的稳定”的根源不是一审判决,而是乙男想占人便宜的心理;至于“影响社会和谐”纯属夸大其词。综上所述,乙男上诉请求没有理据,请求二审法院维持一审判决。

二审判决

二审另查明,乙男另案向一审法院提起所有权确认纠纷一案,要求确认涉案房屋归乙男所有,并要求甲女协助其办理产权变更手续等。一审法院于2021年9月22日作出(2021)粤0114民初12291号民事裁定书,以乙男构成重复起诉为由裁定驳回乙男的起诉。

甲女在二审中对一审法院关于一审案件受理费的处理提出异议,认为其为胜诉方,一审法院认定由其承担一审案件受理费12800元于法无据。

本院认为,根据《最高人民法院关于适用的解释》第三百二十三条“第二审人民法院应当围绕当事人的上诉请求进行审理。当事人没有提出请求的,不予审理,但一审判决违反法律禁止性规定,或者损害国家利益、社会公共利益、他人合法权益的除外”的规定,依当事人的上诉请求范围,本案二审的争议焦点为:乙男主张其对涉案房屋享有全部的产权份额理由是否成立。对此,本院分析如下:

首先,乙男主张其系以结婚为目的购房,后附条件赠与50%的份额给甲女,但甲女对此不予确认。根据本案查明事实,涉案房屋系由乙男、甲女共同作为买受人与出卖人签订《广东省商品房买卖合同》,且共同作为借款人与金融机构签订按揭合同购买涉案房屋,最终双方亦将涉案房屋的产权登记为按份共有,现无充分证据证实双方以结婚为目的购房且存在赠与的合意,故乙男的主张缺乏证据支持,本院对其该主张不予采纳。一审法院认定双方出于共同购房意愿购买涉案房屋,并无不当,本院予以认同。

其次,乙男主张涉案房屋的首期款、按揭贷款及装修费用均由其支付,涉案房屋产权应归其一人所有。即使乙男有关其单方全额出资购房的主张属实,如一审所述,在双方决定将涉案房屋产权登记由双方按份共有的情况下,购买及装修涉案房屋产生的款项应视为该房屋产生的债务,乙男可就债务的承担问题另循法律途径解决,不能以此否定物权登记的效力。根据物权公示原则,在物权权属已经登记且未被依法撤销的情况,物权归属应以权属证书上载明的内容为准。现涉案房屋已办理产权登记,登记由乙男与甲女按份共有,各占1/2份额。因此,根据上述登记情况,涉案物业的权属应认为由乙男与甲女按份共有。乙男主张涉案房屋归其一人所有,缺乏理据,本院不予采纳。

综上,乙男以涉案房屋基于结婚为目的由其全额出资为由,主张涉案房屋归其一人所有,缺乏理据,本院不予采纳。一审法院认定双方房屋属于乙男与甲女按份共有,并无不当。甲女作为按份共有人有权要求对涉案房屋进行分割。一审法院对涉案房屋的分割方式及分割结果的处理,并无不当,本院予以维持。乙男申请本案中止审理的理由不成立,本院不予接纳。

关于一审案件受理费的负担问题,根据《诉讼费用缴纳办法》第二十九条第一款的规定:“诉讼费用由败诉方负担,胜诉方自愿承担的除外。”本案中甲女的诉讼请求全部得到支持,故一审案件受理费12800元依法应由乙男负担。一审法院对一审案件受理费的处理不当,本院予以纠正。

综上所述,乙男的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定,判决如下:

驳回上诉,维持原判。

来源:丽姐说法


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