本文将从城市商业的角度探讨福州和厦门两座城市的商业实力对比，我们这里所指的商业主要指狭义的商业概念，即零售业。我们先来看几组数据。
福州市区拥有200多家大卖场，百货零售是厦门5倍，超市销售额是厦门8倍，泉州的7倍。零售业规模大幅度领先包括厦门泉州在内的其他地市。
福州诞生了永辉超市、朴朴、三福、东百等，并孵化出了众多的餐饮业品牌如华莱士、佳客来、令狐冲、周麻婆、玛格丽塔等，使福建成为中国连锁餐饮最具竞争力的省份。同时，福州的生产性服务业、金融服务业等要比厦门发达得多。
有人或许会认为，福州是个盆地，城市的精华局限在三环以内。厦门虽然是个海岛，但厦门整个城市面积要比福州整个盆地大，平原土地也更加充足理因比福州更有潜力。
实际上并非如此。抛开福州如今商业在闽侯甘蔗、上街、南屿、青口、长乐区、福清市、连江城区及贵安等地已多点开花不论，即便单论三环以内的连片程度，人口流动通达性都更好。如果统计一个综合体为单位辐射三公里之内居民区，福州商业竞争的重叠密度要比厦门多得多，覆盖面积更大。
这就是为什么福州商业竞争要比厦门激烈得多。反观厦门由于海域天然阻隔，几乎是一个个孤立区域封闭发展，形成自己的小生态，这大大阻碍商业竞争，直接导致三产现代服务业发展。
厦门的民富是强，但另一个劣势也很明显，就是城市人口太少了，扣掉外来务工人员实际上并没有多少人。这使得城市有效消费人口不足。
以下我们来看福州城区商业综合体密度：
我们知道，如今的电商时代，淘宝、京东等网上购物既方便又便宜。同时，福建特别是福州厦门的代购市场也非常发达。广东、江西等地不会来闽消费。因此，福厦的异地消费其实是很少的。既然消费靠本地，决定了本地人才是常态化的消费的主力军，才能支撑零售的繁荣。
那么为什么说福州才是福建商业第一城，甚至是唯一希望？因为近年来，福州的城市人口和流入规模在省内都是遥遥领先，这在户籍人口和楼市表现上看得一清二楚。福州市区300多万人口，三环以内几乎没有工厂，最大的橘园洲工业区也拆了准备改造成浦上工业园。一个几乎没有工厂的城区才可以支撑高价房产和消费，才是财富的聚集高地。
再看地理位置对腹地影响。福州所在的福莆宁都市圈，其他城市不管经济和商业都无法和福州对比，在这种规模竞争的马太效应下，福州对周边城市自然产生虹吸效应，不断扩大福州商业影响力。而厦门所在的厦漳泉都市圈的发展，北面泉州三产体量要比厦门更大增速更快，泉州不管商业腹地还是地形可塑性都要大于厦门，与厦门的商业形成此消彼长的拉锯之势。
以上可以从福州的社销数据体现出来。 2019年，福州市实现社会消费品零售总额5120.26亿元，同比增长9.6%。福州社消总额约等于泉州与厦门之和。
赢商网发布的2019年全省购物中心开业盘点。分城市来了看，福州的商业供应量遥遥领先。其中，福州开业项目8个，商业体量57.5万方；厦门2个，商业体量17万方；莆田2个，商业体量16.4万方；宁德2个，商业体量21.3万方；三明2个，商业体量14万方；泉州、龙岩、南平均开业1个。
01 高端的基础商业对比
零售类的基础商业主要是商超，高端的基础商业则是美妆。我们已经提及厦门的商超即大卖场的数量要远远低于福州，商超零售额只有福州的1/8。现在我们来看看高端的基础商业这一块。
高端基础商业最基本的是三大块，重奢，美妆，潮流（轻奢潮牌）。美妆是时尚的基本素养，也是这块市场的基石，因为这一块本身就是女性撑起来的，美妆销售不行，说明城市的高端消费力不足，纵观国内几乎所有发达的二线城市，无不拥有庞大的美妆柜台数量，比如成都西安杭州都是200多个店。在美妆上具有凌厉的消费表现，才会让一线重奢信心十足，愿意建设高规格的旗舰店。反过来，连保养，化妆这些消费都起不来，又怎么能有重奢的市场了。
那么，美妆这一块厦门的表现如何呢？
我们简单地举一个例子即知。相关数据显示，厦门中华城的兰蔻第一个月营业额才40几万，没有达标，这还是当时全市只有两家兰蔻的情况下。而福州除了泰禾广场外都是百万柜。据统计，福州一线美妆马上就要超过120家，厦门才五六十家。实际上这个差距还将迅速拉大。
美妆是时尚的基础消费，一线化妆品都没什么市场，又哪来的高端消费力，连最基本的面霜，洗面奶口红都买不了几个，能卖几个大牌？
那么，有人会说，厦门还有重奢啊。
重 奢
中国大陆城市的商业发展主要分两个时代，百货时代和商业地产时代。
最早的百货时代，百货和品牌的合作比较单纯，条件相对宽松。比如当时的福州东方百货、大洋晶典都引进了重奢。东百群升店的Gucci，东百补贴了850万。
这时大牌拓展是以市场购买力为导向，大洋晶典也是LV在福建进驻的首个商场，厦门的LV则是在马哥孛罗东方大酒店。
福州早在10几年前高端奢侈品牌在国内也算厉害的。曾开了4家Givenchy，腕表类如Omega 6家，劳力士5家。这个时期，福州重奢是厦门的几倍。此时大牌盈利主要还是靠销售收入，所以是以市场为主导。
随着市场环境的变化，地产起飞了。地产商引入奢侈品牌可以实现地产项目溢值，拉动楼盘价格增值。因此，地产商开始补贴大牌，动辄以千万计的补贴其实是有着其精确计算的考量的，是一种先期投资。因为随着项目的发售，一平方哪怕多卖一千，都几倍几十倍赚回来了，同时还可以降低拓展的下沉成本。因此国内的大中城市纷纷知名商业地产抛出橄榄枝……
知名大V樊登的评论，虽稍显简单化，但也说出了一部分事实：
而此时的百货业已是江河日下，自然无力对抗。设想，一个重奢轻易能从地产商那里获得几千万补贴，还没开门就赚了几千万，谁还跟百货合作。因此品牌纷纷从传统的百货撤出，投向商业综合体的怀抱。这也是为什么过去最专业的高端百货如新世界，百盛，上海巴黎春天纷纷倒闭的原因。合同到期，品牌开店指标都给开发商弄走了。
而在这个时期，福州大洋晶典的LV等之所以没撤出，是因为福州高端mall的开发没衔接上。这与开发商没有跟进，同时缺乏官方的引导扶持有很大关系。导致福州现在重奢还不如十几年前的三分之一。其实我们只要看看大洋晶典2018年Gucci营业额一亿多的这种骄人的业绩，就知道福州的奢侈品消费市场是多么火爆。但它为什么没有续约？因为在等商业地产。
福州高端商业新时代悄然而至
随着福州金标苏宁一期、华润万象城、宜家综合体等将于近期相继开门营业；五一广场的香格里拉中心，仓山区的嘉里中心等这些财力雄厚的世界500强的强势入列；更不用说还有龙湖，融侨，正祥，阳光城，大东海、中骏等一大堆项目或在建或正处于储备期，福州的商业增量将呈现井喷式发展。
2019年3月，福州官方下发了拟引进一线国际知名品牌（如图）清单，LV赫然在列，这些清单是经过认真筛选的，门槛很高：
如世界顶级奢侈品牌100强、福布斯年度世界顶级奢侈品调查、世界奢侈品协会最新发布的全球奢侈品牌100强的名单，除了已入驻福州市大型百货、综合体的21个国际品牌。福州根据企业意愿，筛选了15个服饰、珠宝、腕表类国际品牌供参考。
这说明福州有关部门正开始重视国际名牌引进力度，缩小与其他省外先进城市的差距。我们这里不妨想想商务局为什么要根据企业意愿开一个发布会。其实道理很简单，这是一个萝卜一个坑，已经量身定做好了。
02 商业合作遵循的是资本逻辑，品牌引进是企业行为，与城市无关
首先我们要承认基础消费力和高端商业规模的差距。整个福建省的高端商业跟国内的北京、上海、杭州、成都等地的差距极大，这跟收入水平以及国际化程度等的差距有直接关系。
商业主要是玩资本，资本大鳄只要舍得投入，想做什么都可以。因此可以说，专业不专业的，这是小家之见。现在某些网友的思维不是甲方思维，什么写字楼，某个城市开出福建首家是体现城市商业的优越性等的的议论和吐槽真是可笑之极，你说东他道西与方家根本不在一个频道上。
商业简单的流程其实是这样的：以福州苏宁广场为例，苏宁广场想把一期升级成重奢，那么首先为了可行性，会请专业的公司做一个招商咨询，了解品牌的合作意愿，有意向的会根据品牌意向和要求去实施商场的设计改造，也就是所谓的订制商业，才有位置、面积的敲定。完成签约后，再投入资金付诸实施。以上这个周期大概是2-3年，比如奢侈品牌LV，每年翻新，开设新店一大堆，假设福州店签约，排队等设计都要很久了，设计店铺还得进场测量。
比如福州苏宁广场一期，要投入3亿进行外立面和内装的改造提升，百货怎么跟其竞争开店指标？而苏宁当然是在与各品牌签约了之后才砸掉外立面进行改造。
商业是商业， PK零售业态，而不是什么写字楼。写字楼跟商业是不能比的。简单而言就是，写字楼是卖了套现的而商业是几十万平自持，不但先期投入真金白银几十上百亿，还得花费巨资运营维持。反之，零售业态这块输了，扯GDP和写字楼意义何在？就好比福州苏宁商圈还有CBD，但跟杭州大厦相比是望尘莫及的，后者的品牌阵容和规格在那里。
如今高端商业基本都是实力地产商在做，补贴实际上也是优惠政策，比如给LV5000万，扣点10%，一年如果卖一亿多，一个5年合同期商场账面上就不会亏，且对连锁商业地产自身的品牌溢值更大。这不但会大大降低下沉成本，在其他城市更加容易获得优惠政策以及招商上的便利，因此这才是福州苏宁广场急于打造标杆的原因之一。
话说回福厦。可以说，在商业这块，厦门受制于城市的实际人口规模，商业实力跟福州没有可比性。这不是厦门商业地产上进，有冲劲，或是什么首店先人一步就能改变的。
品牌引进是企业行为，与城市无关。比如福州目前的长乐区滨海还是工地，人烟稀少，却能引进万豪，而整个鼓楼区还没有欧美连锁酒店，这难道说明滨海比鼓楼强？
厦门的重奢市场状况如何呢？
美妆都没几家的厦门，它的市场决定了重奢的店铺规格只能是小规格的店面，调皮的网友将之戏谑为厕所店。
全球一线奢侈品牌没有无缘无故的爱，更没有无缘无故的恨，作为全球巨擘，皆在最严苛的调研的基础上理性决策，从来不会感情用事。比如宜家将福建首店选在福州，是在调研以人均消费数据等为基础的一系列指标，从而做出开出国内目前最大店的决策。
03 门店的规格才体现城市真实的市场地位
对于城市而言，商业的作用好比一个窗口和会客厅。不但对外地友人展示这个城市的消费层次和级别，而且传递这些讯息的载体是高端品牌及店铺规格比如重奢的旗舰店。因为商业的灵魂是体验，而良好的体验取决于硬件、店铺规格，从而带来消费的乐趣。
而一个城市某种或几种奢侈品牌早一些晚一些进驻这个本来只是企业行为，开出什么规格的门店才体现真实的市场地位。如今，越来越多的直营大店都选址福州，随着旗舰店陆续登场，那些执着于什么首店，什么比你先有的人才会慢慢清醒。
不仅是重奢，华南最大的400平乐高旗舰店、muji3600坪全球旗舰店也或准备围挡或正在洽谈。不论是苹果，维秘，三层优衣库等各种体验旗舰店的粉墨登场，还是苏宁一期Gucci700平旗舰店，斥资2亿并已开始装修的东街口原邮电大楼华为plus超级体验店的到来，都宣告了福州引领福建商业，一骑绝尘的时代的到来。
而反观厦门那些奢侈品牌，基础的美妆都没几家，重奢只能发展小规格店面。跟同类城市相比格格不入，在二线城市中都是尴尬的。难怪宜家福建二选一会淘汰厦门。
那么有人或许要问，为什么厦门几乎所有的直营店都是小规格。连号称厦门第一Mall的厦门华润万象城都摆脱不了如上尴尬。那是因为甲乙方都不愿意投入，两方都要压缩成本来降低风险。这是由厦门的市场决定的。先不说厦门的物业租金跟二线强城市没法比，比如成都IFS，租金比厦门高得多，但品牌照样愿意要大面积开旗舰店。而在租金更低的地方却只开小店。厦门只有几十个美妆柜，但还是没什么业绩。除了几个重奢是直营的，其他都是代理的。代理商先开了几个店在某些人口中成了厦门商业强的证据？
福州华润万象城花巨资重新设计，主打全国顶级购物中心，最美万象城。
04 商业的根本在于城市价值
可以说，福州和厦门这两座城市分别承载了4000万福建人口的消费力。这不但在于基础及中高端的消费市场，更落实到就业和置业上。因为这两座城市是福建这个沿海先进省份的城市价值的最大体现，而城市价值才是商业的根本。
换言之，能在福州厦门买房的，这些潮鞋，包包首饰又算得了什么？招商这些只是企业不给力，跟城市和消费力没关系，就好比本土不去做，也有外来的去经营。在房价价值方面，目前当然是厦门市区高，单论民富，基本的公式可以概括为：
厦门≈福州＞泉州
但如果要论整体资产规模，则福州房产价值的规模比厦门大的多。因为福州市区不论高端人口还是建成区质量都更纯粹。相信人们已经看到，福州市区300多万人口是实打实的，而三环以内的旧改或棚户区改造已近尾声。最大的橘园洲工业区也拆了，下一步是改造浦上工业园，一个几乎没有工厂的城市，是支撑高价房产和高端消费的最大理由，没有之一。
因为这里是财富的聚集地，无论是5000多亿的社消，还是持续火爆的住宿与餐饮业，以及遍布城区的综合体，不管是首日业绩傲视全球的7-ELEVEn，年底就要到来的苏宁轻重奢及潮牌旗舰店集群，还是2020年即将登场的宜家家居，福州，这座海西第一城注定将引领福建的商业达到前所未有的高度，走向辉煌。
参考资料：感谢网友ＭＪ对本文的贡献。
