拆迁已设定抵押的房屋,应如何保护抵押权人的利益?

商业银行为借款人提供贷款时,通常会要求借款人或者第三人提供抵押担保,而最为常见的情况就是以不动产设立抵押担保。那么拆迁已设定抵押的房屋,应如何保护抵押权人的利益?

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拆迁已设定抵押的房屋,应如何保护抵押权人的利益?

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福建闽佑律师事务所林高翠律师解答:

对采取产权调换方式进行征收补偿的,应当由抵押权人和抵押人就抵押人新换得的房屋重新签订房屋抵押协议;

采取货币补偿方式进行征收补偿的,可以将抵押房产的征收补偿款提前清偿债务,或者是提存。

根据《城市房地产抵押管理办法》第三十八条规定,因国家建设需要,将已设定抵押权的房地产列入拆迁范围的,抵押人应当及时书面通知抵押权人;

抵押双方可以重新设定抵押房地产,也可以依法清理债权债务,解除抵押合同。

福建闽佑律师事务所林高翠律师解析:

《物权法》第一百七十四条规定:担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。被担保债权的履行期未届满的,也可以提存该保险金、赔偿金或者补偿金等。该条规定通过赋予抵押权人物上代位权,使得抵押物的形态或性质发生变化时,抵押权的效力能够及于抵押物的代位物,从而确保抵押权人的权益。征收便是其中一种变动状态,因此抵押权人在抵押物遭遇征收而发生灭失时,其仍对抵押物因征收而取得的补偿金享有优先受偿权,可在其债权范围内对该补偿金主张优先受偿权。但由于上述规定中并未明确提存的主体,也未将提存设定为一项法定义务,在实践中很可能出现征收人直接将赔偿款支付给抵押人的情况,使到抵押权人的权益难以保障。

抵押权人取得抵押权后,应对抵押房屋所在地区的具体规划等情况进行持续关注,并通过各种渠道了解抵押房屋征收的相关信息。一旦得知相关征收决定,应及时参与到征收补偿发放程序中,及时提出优先受偿申请,若借款尚未到期,应对发放的征收补偿款及时要求进行提存,及时要求抵押人协助对置换房屋或者新抵押物重新办理抵押登记。若征收补偿款已落实发放至抵押人,则应及时采取相应补救措施,对补偿款申请保全或要求抵押人提供新抵押物,若无法补救,在必要时,应追究征收人的过错责任。

执业多年,办理大量的民事刑事案件,担任厦门市法律援助律师,积极履行社会职责。

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