道华房产律师团房屋买卖合同纠纷预售商品房缺乏“五证一金”,法院一定认定合同无效吗?合同无效导致无法办理过户手续应当怎么办?

对于在城市打拼的年轻人而言,在奋斗的城市买下属于自己的一间房是安家立业的根本,当买房计划提上日程后,眼花缭乱的楼盘、规格不同的房屋,好不容易找到属于自己心水的房子,但是发现对它的了解仅限于沙盘陈设。不少买受人在购买预售房屋时,常常忽略五证一金,甚者竟然不知有预售商品房与现房之分,什么是预售商品房?什么是五证一金呢?所谓的预售商品房是指房地产开发企业与购房者约定,由购房者交付定金或者预付款,约定于未来某个时间点才交付现房。商品房预售的确立,与房地产开发需要大量资金周转密不可分,开发商为了融资需要于是以低于现房的价格现行销售,古语有言一分价格一分货色并非无稽之谈,预售房屋虽然具有价格优势,但其也蕴含极大的风险。万一开发商卷款潜逃,亦或者资金链断裂,无法继续投入建设, 都会引发巨大的社会矛盾,届时,拿出一辈子积蓄的买受人钱房两空又或是工程烂尾只能祈求有其他开发商收购继续建设。预售制度存在如此大的风险,为何还能继续存续呢?虽然房屋预售的弊端很多但是仍然不取消的原因,正如前文所述是避免开发商资金链断裂引起房地产市场连锁反应。从商品房见世以来,我国面临城镇住房总量不足的困境,因此商品房供不应求,为了解决加快建设所受的阻碍,以达到增加住房供应的客观需要,故而保留商品房预售制,这样可以为整个建设资金周转提速,同时提高了资金使用效率,同时也降低了资金使用成本。为了防控商品房预售风险,政府对商品房投入市场预售设置了严格的条件,根据国务院出台的《城市房地产开发经营管理条例》第二十二条规定,房地产开发企业预售商品房,应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证和施工许可证;(三)按提供的预售商品房计算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上,并已确定施工进度和竣工交付日期;(四)已办理预售登记,取得商品房预售许可证明。高居不下的房价,让预售房有了消费的市场,预售制度也一定程度缓解了买受人的经济压力,但是律师建议,在购买预售商品房时应当注意所购买的楼盘是否符合五证一金的必备条件,即《土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《国有土地使用权证》《商品房预售许可证》,且投入开发建设的资金达到工程建设总投资的 25%以上,若不具备上述条件的预售房不可进行交易。对于不具备五证一金的预售商品房,房屋买卖合同必定会被法院认定无效吗?道华律师提示:合同并不必然无效,根据法律规定,若缺乏预售许可证,在起诉前开发商取得预售许可证,房屋买卖合同可以被认定为有效。如若在起诉前开发商未能取得预售许可证,导致房屋无法办理过户,可先找开发商协商,协商不成可要求退房或按约定支付赔偿。如果双方达不成一致,主要应通过司法途径解决,也可向当地房地产经营主管部门反映。为了避免后续过户受阻以及增加诉累,建议购买者在购买预售商品时应当注意核实开发商是否具备五证一金以规避风险。2020.12.19

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