老公偷卖房,老婆能追回吗?导报“律师来了”解疑释惑

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台海网5月18日讯(海峡导报记者 陈捷/文 叶允平/制图)夫妻共有房产登记在一方名下,另一方有何风险?配偶不同意在房产证上加名,又该怎么办?老公偷卖房产,老婆能否追回……

日前,厦门市不动产登记中心发布新规定,2020年10月1日起,要处分登记在夫妻一方名下的夫妻共有房产,仅需该登记的夫妻一方就可以完成。昨天上午,导报律师来了开通不动产登记新规咨询热线,众多读者争相来电咨询,福建自晖律师事务所主任林敏辉律师和该所律师傅振中,为读者解答了这些与夫妻房产登记有关的问题。

同时,律师团队还通过微信号xmlsll接受读者在线咨询,不少读者留言提问。厦门大学法学院教授、福建联合信实律师事务所执业律师(兼职)黄健雄和鹭家家事团队发起人、北京德恒(厦门)律师事务所合伙人叶丽虾律师也分别解答了读者的咨询。

导报记者和律师团队从读者咨询中精选有代表性的问题和案例,总结出夫妻共有房产8问。

1问

新规实施后,共有房产权益咋保障?

丁女士:新规定实施后,夫妻共有房产的合法权益该怎么保障?

黄健雄:新规实施后,夫妻双方共同购买不动产的,应当直接以夫妻双方名义签订购房合同,并载明共有,从源头上避免产生不必要的纠纷。

其次,为保护夫妻双方共有不动产权益,夫妻双方可将属于共有但已经登记在一方名下的不动产申请登记在双方名下,也即房产进行加名。

另外,夫妻一方认为另一方擅自购置、隐匿不动产的,可以前往不动产登记信息档案查询窗口查询夫妻双方名下不动产登记情况。不动产以夫妻一方名义登记的,证载产权人在登记机构询问时承诺单独所有,擅自处分不动产的,另一方应当通过民事诉讼维护自身合法权益。

2问

不动产登记新规和婚姻法有矛盾吗?

王先生:厦门市近日发布的这个不动产登记新规定和我国婚姻法当中说的婚后买房就是夫妻共有,是否有矛盾?

黄健雄:没有矛盾。婚后房产属于夫妻共同所有,是否登记在不动产登记簿上,本身不影响财产权利。不过政策也明确,为保护夫妻双方共有不动产权益,建议夫妻双方将属于共有但已经登记在一方名下的不动产,申请登记在双方名下。

3问

一方不同意加名,另一方怎么办?

郑女士:夫妻共有房产登记在我丈夫名下,我提出要在房产证上加我的名字,但他不同意,怎么办?

黄健雄:在婚姻关系存续期间,登记簿记载的权利人(夫或妻一方)不同意增加另一方为不动产共有权利人的,另一方可以通过申请异议登记的方式,维护自己的合法权利。

4问

老公偷卖房产,老婆能否追回?

刘女士:婚后购买的房屋登记在老公名下,如果老公未经老婆同意擅自出售房屋,老婆能否追回房产?

叶丽虾:我国《婚姻法》司法解释规定,夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做出重要处理决定,夫妻双方应当平等协商,取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的,另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋,第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续,另一方主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

新规定实施后,厦门市不动产中心不再收取婚姻状况证明材料、不再核验申请人的婚姻状况,如果夫妻一方未经配偶同意处分夫妻共有不动产,更容易在不动产登记中心进行产权转移登记。受让人则更容易满足善意取得的条件,构成善意取得。届时,非房屋登记权利人主张追回该房屋的,人民法院不予支持。

5问

共有房产被卖了,怎么办?

孙女士:夫妻共有房产被配偶擅自处分,无法追回的情况下,另一方该如何维权?

叶丽虾:《婚姻法》司法解释规定:婚姻关系存续期间,一方有隐藏、转移、变卖、毁损、挥霍夫妻共同财产或者伪造夫妻共同债务等严重损害夫妻共同财产利益行为的;人民法院可以支持夫妻一方在不离婚的情况下,请求分割共同财产。《婚姻法》司法解释还规定:夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失,离婚时另一方请求赔偿损失的,人民法院应予支持。

因此,利益被侵害的配偶方可以在不离婚的情况下,请求人民法院对夫妻共同财产进行分割,也可以在离婚时要求擅自处分房屋一方赔偿损失。倘若登记产权人在离婚时擅自处分房屋,配偶可以请求人民法院对擅自处分财产的一方不分财产或者少分财产。

6问

贷款没还完,可以加名吗?

陈先生:如果不动产办理银行按揭贷款,目前贷款尚未还完,配偶是否可以顺利加名?

叶丽虾:按照以前的经验,有抵押的不动产变更登记或增加产权人需要抵押权人同意。若贷款银行不出具同意函,则无法顺利加名。新规实施后是否有调整,需要进一步观察。

7问

申请加名,需要缴税吗?

宋先生:申请房屋加名、减名、份额变更等相关登记,需要缴纳契税吗?

黄健雄:根据我国相关规定,对婚姻存续期间配偶之间的不动产加名、减名、份额变更及约定另一方单独所有,免征契税。婚姻存续期间购买房屋且登记在一方名下,申请增加配偶姓名的,免收登记费;婚前一方购买,婚后申请增加配偶姓名的,只收取不动产权属证书工本费,每本证书10元。

8问

婚前买房婚后办证,房产归谁?

宁女士:婚前买房婚后办的房产证,是否属于共同财产?

林敏辉:目前司法实践一般将婚前以个人名义购买的房屋产权的归属分为以下几种情形分别处理:1.婚前以个人名义购买,并且已经支付全额房款,则该房产在婚后仍属于个人财产;2.婚前以个人名义购买并且有按揭贷款,婚后共同还贷或以自己存款还贷,该房产婚后还贷部分和房屋升值部分属共有财产。婚前所偿还银行部分的按揭款及计息属于婚前个人财产;3.婚后以个人名义购买,在没有约定属于一方财产的情况下,该房屋属夫妻共有财产。

典型案例

老婆不知情卖房合同有效吗?

老公签了卖房协议,老婆说自己不知情。这种情况,老公跟对方签订的协议有效吗?房子该不该过户给对方?此前,厦门中院曾审理过一起这样的房产纠纷案件。

引发讼争的房产是刘先生与妻子在婚姻关系存续期间共同购买的,购房时产权登记在刘先生个人名下。不过,刘先生与刘太太在结婚15年后,最终调解离婚,讼争房屋作为双方共同财产归刘太太所有。双方离婚之后,讼争房屋变更登记至刘太太名下。

然而,早在调解离婚前,刘先生就把房子卖给了别人。几年前,他与购房人老赵在中介公司的居间下签订《房产买卖协议》。由于当时的产权证权属人仅为刘先生,所以购房人就签下了协议。

根据该协议约定:刘先生将其所有的讼争房屋以155万元出售给老赵。后来,老赵和刘先生共同去房管部门办理房屋过户登记手续,但由于刘太太本人未到场致过户未果。

为此,老赵起诉至法院,请求继续履行协议,办理房屋过户手续。

最终,厦门中院经审理作出终审判决,判决驳回了老赵要求办理房屋过户的诉求。

针对这起案件,北京德恒(厦门)律师事务所合伙人叶丽虾律师分析说,如果这起案件发生是厦门市不动产登记新规定实施后,则房管局在刘先生与老赵去房管局办理过户手续时,就不需要审查刘先生的婚姻状况,也不需要刘先生的配偶到场签名,房产就可以顺利过户到老赵名下,纠纷不会发生。至于刘先生没有经过刘太太同意将房产出售,是夫妻两人的内部夫妻财产关系,刘太太可以另行主张。

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