律师答疑解惑带你规避“史上最惨购房人”踩过的坑

福建法治报—海峡法治在线2月22日讯前段时间,微博话题女子首付745万的房没了还要赔近500万元冲上热搜,引发网友热议,话题女主人公伍女士也被网友称为史上最惨购房人。

据媒体报道,伍女士看中了上海市黄浦区一套价值约1500万元的办公用房,却因银行贷款审批延误,无法按照合同规定时间付尾款,被卖方告上法庭。法院最终判决伍女士败诉。这意味着,伍女士不仅要退还房子,还要支付违约金、房屋整修费、诉讼费等总计497.32万元。

记者检索中国裁判文书网发现,该起案件2021年12月31日被公布,全文长达9400多字。记者梳理了案件的前因经过。

前因:

贷款逾期两个月 卖方解除合同

根据法院查明的事实,2020年5月27日,伍女士和卖方范先生签订了房地产买卖居间协议。范先生转让上海黄浦区一套二手房给伍女士,转让价格为1550万元。

之后,双方又签订了补充条款,约定伍女士支付定金100万元,1550万元房价拆分为合同价1490万元及装修补偿款60万元;甲方范先生同意提前交房;乙方伍女士在2020年6月30日前付首付745万元,60万元装修补偿款于过户当日支付给范先生,剩余贷款745万元由银行放款于范先生。此外,合同还约定,房屋在8月30日前过户。

但是在逾期支付首付后,伍女士申请的房屋贷款直到10月29日才通过银行审核发放,用以支付第二期房价款的贷款745万元发生延期。

于是,范先生夫妇决定适用合同约定解除权,要求伍女士搬离并归还系争房屋,偿付房款总价的20%的违约金及房屋装修损失180万元等。

审理:

判赔490万元并解除合同

二审维持原判

范先生夫妇的要求有何根据?

事实上,在证据材料中显示,买卖双方的合同补充条款还约定了:乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的,每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金,并应继续履行。乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的,或乙方单方要求解除合同的,均视为乙方违约,甲方有权单方解除本合同,甲方解除合同的,应当通知乙方,乙方除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外,还需向甲方支付相当于总房价款20%的违约金。此外,双方还签订协议书一份,约定:若因乙方违约导致买卖合同无法正常履行,乙方应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿甲方房屋装修费180万元。如因甲方违约导致合同解除,则同样甲方应向乙方赔偿装修费损失180万元。

但案件审理过程中,伍女士坚持认为,其贷款延期虽是事实,但结果并非是遭到银行拒绝贷款,而仅仅是影响到了过户时间,因此,她的行为并非根本性违约,不同意解除合同。同时,伍女士也认为范先生主张的违约金数额过高。

法院审理认为,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定全面履行自己的义务。作为适格的民商事主体,对于在交易中可能产生的风险,应已明知,尤其在合同已明确约定的情况下,伍女士未及时履行其付款义务,且未取得原告的谅解和许可,相应的违约责任无法免除,原告有权解除合同。

针对违约金过高的问题,法院认为房屋买卖合同本身具有其自身的特殊性,因其交易标的涉及金额一般较大,且涉案买卖标的系办公楼,而非一般居住用房,会因一方违约导致相对方较大的经济损失。因此,法院支持范先生主张的违约金和实际损失赔偿的诉讼请求。

此外,伍女士认为她已实际支付了50%,希望继续履行合约,但法官认为在卖方享有合法的单方合同解除权的情况下,却强行判决双方继续履行合同,则反而有构成强买强卖的风险,这是严重违背民商事主体在进行民商事活动中契约自由的原则的。

同时,范先生主张伍女士支付逾期付款产生的赔偿金的请求,被法院驳回。

综上,法院依法判决购房合同解除,伍女士支付违约金310万元以及房屋装修费损失180万元。

判决后,原被告双方不服,提起上诉。二审维持原判。

这起案件冲上热搜,不少网友替伍女士房财两空喊冤。针对网友的诸多疑惑,记者采访了北京盈科(厦门)律师事务所高级合伙人王培军律师,为您答疑释惑——

问题①

原告解除合同有何依据?

王培军律师解答:首先,本案先要解决《中华人民共和国民法典》施行后的法律适用问题。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第二条:民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件,当时的法律、司法解释有规定,适用当时的法律、司法解释的规定,但是适用《民法典》的规定更有利于保护民事主体合法权益,更有利于维护社会和经济秩序,更有利于弘扬社会主义核心价值观的除外。

本案的民事法律行为发生在《民法典》施行前,应适用法律为原《中华人民共和国合同法》。

其次,原《合同法》第八条规定:依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。原《合同法》第九十三条规定:当事人协商一致,可以解除合同、当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。

梳理案件后可知,范先生和伍女士于2020年7月2日签署了《上海市房地产买卖合同》(编号3975505),其中补充条款约定:……乙方(伍女士)未按照本合同及各项附件等约定履行的,逾期超过十个工作日的,或乙方(伍女士)单方要求解除合同的,均视为乙方(伍女士)违约,甲方(范先生)有权单方解除本合同,甲方(范先生)解除合同的,应当通知乙方(伍女士)……该补充条款并不存在合同无效情形,故该补充条款于范先生与伍女士之间生效。

本案中,双方约定房屋交付时间为2020年8月30日,剩余745万元购房款及60万元装修款应于2020年8月30日支付给范先生,若伍女士贷款申请未在过户前获得足额批准或无法获得贷款,伍女士应当在申请产权过户之前将相应部分房价款通过中介公司转付或直接支付范先生,否则范先生有权解约并请求赔偿。

而实际上,伍女士的贷款申请直至2020年10月29日才得以经相关银行审核通过,亦没有在过户之前向范先生支付相应款项。伍女士的行为符合双方约定的合同解除条件,范先生依据合同约定作为请求权基础,同时发出多次律师函催告与送达解除,符合合同约定,故解除合同有依据。

问题②

什么情况下,合同能够继续履行?

王培军律师解答:根据原《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。本来合同继续履行也是产生违约责任后守约方可以要求的违约后果,但是合同继续履行需要建立在合同存续的情况下,即合同并未解除、无效或权利义务并未终止。

本案中,范先生与伍女士约定了合同解除的条款,同时已达到合同约定解除事项,范先生具有单方解除权,其行使单方解除权符合合同约定,也符合原《中华人民共和国合同法》第九十三条规定,此情况下合同无法继续履行。

而伍女士一直提出的根本性违约情况属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第四项当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的系法定解除权,该情况下如果为轻微瑕疵,一方要求解除合同的话,并不符合法定解除情况,一方可以要求继续履行合同,比如伍女士仅仅逾期一周左右,法院有可能判处合同继续履行。

问题③

赔偿金额490万元依据何在?

王培军律师解答:根据2020年7月2日,范先生与伍女士签署的《上海市房地产买卖合同》(编号3975505)约定:…… 乙方(伍女士)除需支付十个工作日的赔偿金(按总房价款万分之五每日计)外,还需向甲方(范先生)支付相当于总房价款20%的违约金。甲方(范先生)可从乙方(伍女士)已支付的款项中扣除违约金、赔偿金,剩余款项于三个工作日内返还给乙方(伍女士)等。同日,双方另签署协议书一份,约定:若因乙方(伍女士)违约导致买卖合同无法正常履行,乙方(伍女士)应在解除合同7日内将该房屋恢复原状或赔偿甲方(范先生)房屋装修费180万元。如因甲方(范先生)违约导致合同解除,则同样甲方(范先生)应向乙方(伍女士)赔偿装修费损失180万元。

具体计算:该合同的总标的价款为1550万元,20%的违约金为310万元,再加上另外约定的180万房屋装修费,即为490万元。该赔偿的依据仍为双方之间的合同约定。

问题④

约定总价20%的赔偿金是否合理?

王培军律师解答:根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释(二)》第二十九条规定:当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为原《合同法》第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’。《商品房买卖合同司法解释》第十六条规定,当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少,故一般不高于守约方实际损失30%的,不属于违约责任过高情形。我国目前违约金性质更偏向于补偿性,故部分司法实践存在法官依据裁量权予以调整的情况。

如果作为住宅性质购房,确实20%的违约金赔偿些许偏高,部分司法实践存在法官调整的幅度。但是该起房屋买卖合同纠纷所案涉标的为二手办公楼,而因房屋买卖合同交易标的涉及金额一般较大,则会因一方违约所引致的相对方的所承受的经济损失亦相应较大,不能只看违约一方的所述损失,也要辩证地看因为其违约行为可能对守约方造成的损失。且依据人民法院查明事实,守约方的损失可能包含对案外第三人的违约责任,故人民法院对20%违约金予以支持并无不当。

律师提醒:

在这起案件的判决书中,法官用了无奈遗憾这些词,对于伍女士的遭遇,网友纷纷也纷纷表示同情,那么在购买房屋时,伍女士到底踩了哪些坑,忽视了哪些问题,律师提醒您注意以下几点——

1、需要注意银行贷款政策和放贷审批时间,预留充足的放款时间与充足的资金准备,预防存在长期逾期支付导致的违约结果。

2、提前衡量好资金实力和资金到账时间,重视合同约定履行时间,尽可能地按照双方约定履行。

3、若确实因意外情况导致自身违约,无法按照合同约定进行履行,此时应积极和卖方沟通,争取卖方理解,沟通过程注意录音留底,可作为日后双方口头更改合同内容的有力证据。

记者手记:

付了745万元首付款后,不仅房子没了,还要赔将尽500万元。付女士的遭遇,谁看了不说一句惨?

诚然,付女士的遭遇,放贷方有责任,但这不能成为逾期付款的托词。一个具有民事行为能力的人,应该重视合约的履行,也应该预见到交易过程中可能发生种种情况导致无法履约,并加以避免。

因此,在进行大额商品或财产交易时,消费者务必提前了解、掌握我国的相关法律法规。自己把握不准时,可以咨询律师寻求帮助,让专业的法律人帮忙把关,提示交易风险。

(本报记者 余晶)

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