当人们说中介费太高,实际是在说什么

当人们说中介费太高,实际是在说什么插图

通过房地产中介买卖二手房,要付中介费,这个是社会普遍认可的。而说到中介费,多数人会抱怨中介费太高。倘若你问中介人员中介费高不高,中介会告诉你,怎么会高呢?中介费在美国、日本是6%,南非是8%,台湾地区也有5%,我们普遍不高于2.5%,还打折,怎么算高呢?

其实,当人们说中介费太高,实际说的不是中介费太高。首先说的是,成交后这个中介收取的中介费和这个中介所提供的服务不匹配,也就是客户认为不值。

总听客户说:你就带我看了次房就成交,从看房到签约就一天时间,钱哪里有那么好赚呢?

其实多数客户没有意识到,从他们起心动念要买房,就开始接受中介行业的服务了。客户在各网站能看到房源,是中介一边卖力取得业主的委托,一边在网站上花了钱买端口后实勘、拍照、录VR、拍视频才得以呈现的。客户能随意进入任意中介门店免费咨询任一经纪人员,那背后是中介经营者每月固定要支出的店租和人员成本。客户每一次成交的背后是多个其他公司门店的多个其他经纪人员无偿地带看过多套房产。换句话说,房地产中介行业是作为一个有机整体,共同服务着每一位客户。

没有成交就提供无偿服务?是的,成交后才收费更是符合商业逻辑及商业伦理,同时这是《房地产经纪管理办法》规定的,也是行业管理要求。中介并不是义工不是志愿者,只不过他们坚信,一定会有由他们来完成最后一公里的成交,之前付出的无偿服务最后都有机会变现的。在一个相对公平的市场里,成交概率和门店及经纪人员的付出及服务水平是匹配的。

也就是说目前中介费背后的逻辑为:一次成交的中介费所对应的,不仅包括了直接服务于客户的中介付出的劳动,同时还包括了提供间接服务的所有中介付出的劳动。因为是所有的机构和经纪人员共同提供了全市的绝大部分二手房市场信息及服务环境,而不是个别机构或经纪人员。而每一套二手房都是独一无二的,一旦销售完成,就必须下架,前面所有的机构和经纪人员为销售这套房子所付出的努力,几乎归零。

以上,作为客户,在支付中介费时是比较难以理解的。不过想想也是,如果中介费只单以中介直接服务于这次成交所付出的时间及精力来计算,中介行业早不复存在。

当人们说中介费太高,实际说的不是中介费太高。也不仅说的是中介费和所接受的服务不匹配,而是说,服务质量难以让人满意。

BINGO,这点确实击中要害了。要知道,我们的房地产中介普遍的模式是居间,就是中介方居于买卖双方之间,作为交易的中间人,撮合成交。这样的模式导致服务必然是广撒网,多敛鱼,择优而从之,即中介一定是选择容易成交的来成交,不容易成交的多数选择先往后排排,静待时机成熟。

前面提到,多数客户买房子,会通过多个机构多个经纪人员去看多套房子,自己综合评价后再择其一成交。而多数业主卖房子,往往也是多委托几家机构,希望多点经纪人员来努力成交。买房子时,客户自己费心费力,每辛辛苦苦搜到一个好房源,就可能是要和一个未知的机构未知的经纪人员打交道,很疲惫啊。卖房子时,今天这个中介来电话要马上看房,明天那个中介上门要压价格,很无语啊。换过来想,经纪人员也一样的,那个客户找我看房也找别人看房,那个房东找我卖房也找别人卖房,更别提那个很厉害的同行也在卖那套房,要是太用心又竹篮打水一场空怎么办,要是不用心倒在最后一米前怎么办,很纠结啊。卖方、买方、中介方,都要与其他的卖方、买方、中介方进行博弈,内卷那么厉害,服务质量哪里跟得上。而当促成成交成为中介的第一选择时,服务质量会摆在第几位呢。

是的,当人们说中介费太高,实际不是在说中介费太高,实际说的是服务质量低。服务质量要是高,买卖安心舒心了,中介费高点也没啥。难不成是我们中国的客户就付不起中介费?

谈中介费时,中介单说中介费在美国、日本都是6%的标准,但没有说美国、日本的中介都是代理模式,买卖双方经纪人各自接受各自的客户委托,各自收取各自的代理费用。他们的房地产经纪人都是持证执业,多数有十几乃至几十年的从业经验,社会地位堪比律师。一个经纪人代表卖方,一个经纪人代表买方,无论是买是卖,客户省心省力,交易前的事只要说,找我的经纪人谈!与居间的一锤子买卖不同,代理是走的长期主义路线,很多客户和经纪人是大半辈子的链接。不得不承认,与之相比目前我们大多数房地产经纪人的水准还撑不起代理这面旗。我们的中介费收费和国际上的还有较大差距,这从侧面也说明我们在规范化和专业化上还有很长的路要走。

我们的房地产中介行业虽然只有短短的二十多年历史,但已然是一个充分竞争乃至过度竞争的市场,2014年之后,中介费从政府指导价转变为市场调节价,现在中介费收费情况事实上是经过市场充分洗礼了的,和服务质量及水平还是基本匹配的。那些收得过低的,是挖了整个行业的墙角,拆行业的台;而收得过高的,还要自省一下是否真提供了高于行业水准的服务。

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