厦门乐居独家策划楼市315活动,手把手教你买房人如何维权

近期,房地产投诉事件频频见诸报端,交房即维权现象屡屡引发舆论热议,购房者深陷维权窘境、亟需援手。适逢3·15国际消费者权益日,乐居独家策划乐居315活动,携手40城专业律师团队,构建中国购房者法律援助平台,为广大购房群体提供极富价值的专业法律咨询服务。

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1. 有网友反馈,冲着大品牌去买的房子,但是最后却烂尾了。一问才知道原来是联合开发,两家开发商还打起了官司。业主都是看在大品牌才买的,现在却要烂尾了!这个要怎么维权?

北京盈科(厦门)律师事务所高级合伙人律师-许东律师回复:

若开发商已超出合同约定的交房期限,依约构成逾期交房,则建议通过诉讼途径诉请要求解除商品房买卖合同,要求开发商将购房人支付的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还给按揭银行(如有)和购房人。同时,建议可以书面形式向当地的房产主管部门反映楼盘的停工问题及购房人因此遭受的损失及风险,要求当地的房产主管部门出面协调处理此事,运用不同的途径维护购房人自身的合法权益。

此外,建议以按揭贷款方式买房的购房人不要擅自暂停支付银行贷款,否则将构成逾期还贷,违反贷款合同约定,构成违约行为。

2.有网友投诉称,卖房时,开发商将能看到墓地一侧的窗户,贴上风景画。交房后发现窗户能清清楚楚看到楼下的墓地,这算不算欺骗消费者?

回复:

事实上,房屋周边有墓地,会看到墓地并不实质影响李先生的居住,但是往往会对买家的购房决定产生重大影响。根据《民法典》第五百条当事人在订立合同过程中有下列情形之一,造成对方损失的,应当承担赔偿责任:(一)假借订立合同,恶意进行磋商;(二)故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况(三)有其他违背诚信原则的行为。

据此,若开发商在订立合同过程中,未如实告知业主重要事实,可能会被认定为故意隐瞒,甚至认为为期诈。但是,若开发商在相关的文书以及沟通过程中已然明确告知相关事实,则业主要主张认定其欺骗可能性较小。

3.有业主反映他所在的小区楼房有超长连廊但是没有遮挡,存在较大的安全隐患,且一层只有两个排水孔,雨天无法正常顺畅排水,日常生活受影响。开发商拒不整改怎么办?

回复:

基于该业主的陈述,该小区楼房存在较大安全隐患与排水隐患,对此,若开发商拒不整改,建议业主可以收集相关证据(如拍照、视频),向我国相关主管部门(如住建局等)投诉、举报,要求相关部门对相关情况进行查看,责令开发商进行整改。

4.有网友表示,自己买房的时候置业顾问说精装标准是3500一平,可是交房的时候却发现卫生间同楼栋装修同价不同质,样板间展示的地板、衣柜等大件物品缺失,墙面、门窗也有质量问题。开发商在装修合同中称,业主不能以装修影响使用为由拒绝收房。

回复:

《民法典》第一百一十二条规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,在履行义务或者采取补救措施后,对方还有其他损失的,应当赔偿损失。若购房合同中对于房屋交付标准有约定,且能够证明该房屋装修质量等与合同约定不符,则购房人可以依照合同约定处理。但若合同中并未对装修交付标准进行约定,则购房人可通过向有资质的第三方申请对交付的房屋质量与装修进行鉴定,如鉴定的结果确与合同约定不符或存在安全隐患,可以交付的房屋不符合质量安全标准为正当理由提出解除合同并要求开发商退还购房款并支付违约金、赔偿损失。

5.有网友表示一楼盘在卖房时宣传周边有规划地铁,卖房时宣传离地铁站仅1公里。交房几年后也没见当初宣传的地铁有动静,最近甚至传出当初说有的地铁线甚至连规划都没有批!这种虚假宣传怎么维权。

回复:

对于虚假宣传,根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

也就是说,即使在商品房买卖合同中没有载明,但是若商品房的销售广告和宣传资料中的允诺和说明具体确定,且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,广告宣传资料上面的内容应当视为合同的内容之一。若届时开发商交的房屋与合同内容不一样,则视为虚假宣传,购房人可向开发商主张相应的赔偿责任。当然,是否构成虚假宣传,实践中还需要结合具体宣传内容以及相应的合同约定来判断。

6.有网友反映自家小区物业公司不作为,比如公共区域的卫生情况很不理想,楼道间堆积杂物问题也从不处理,遇到问题从来没有帮忙解决过。这种情况下我可以拒缴物业费吗?

回复:

根据《民法典》第九百四十四条业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的,业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。

据此,通常,业主无权以物业未切实履行职责而拒绝支付物业费。但是业主可以根据物业服务合同的约定,向物业服务公司主张相应的违约责任。且结合《民法典》第九百四十六条与第二百七十八条的规定,经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意,业主可依照法定程序共同决定解聘物业服务人,解除物业服务合同。

法条:《中华人民共和国民法典》

*第二百七十八条  下列事项由业主共同决定:

(一)制定和修改业主大会议事规则;

(二)制定和修改管理规约;

(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;

(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;

(五)使用建筑物及其附属设施的维修资金;

(六)筹集建筑物及其附属设施的维修资金;

(七)改建、重建建筑物及其附属设施;

(八)改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动;

(九)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

业主共同决定事项,应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项,应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

*第九百四十六条

业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的,可以解除物业服务合同。决定解聘的,应当提前六十日书面通知物业服务人,但是合同对通知期限另有约定的除外。

依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的,除不可归责于业主的事由外,业主应当赔偿损失。

7.购买新房时,所签的合同都是开发商拟好的。买房人只能选择签或不签。有什么办法可以规避有可能会出现的风险吗?

回复:

开发商作为合同双方中经济实力较强大的一方,始终会坚守自己的利益之处,其自行制定的购房合同,系经充分考虑其自身企业利益而制定,如要求其为满足某一购房人的单个建议或意见而对条款进行修改,是难度较高且实现率几乎为零。在交易过程中,购房人属于话语权较弱的一方,较难对购房合同的条款进行形式性或实质性的修改。购房人应审慎查看合同中涉及房屋重要信息的约定,查看是否与自身要求一致,对于建筑面积、户型、朝向、结构、房产性质等方面应逐一核对,若有不一致之处,应及时与对接人员进行沟通解决。对于与开发商另行协商处理的部分,可以采取通过签订《补充协议》等方式解决。

8.有网友称现在购买厦门一些新房的话,基本上都要搭配车位才能买到。并且车位都是高于市场价。这个是合理的吗?

回复:

通常而言,购房者具有自主选择权,即购房者有权决定是否购买房屋,有权决定购买此房屋还是彼房屋,也有权决定是否搭配车位购买,若开发商要求购房者必须搭配车位才能购买,在一定程度上已侵犯了购房者的自主选择权,购房者可采取向相关部门监督举报的方式维护权利。

在此,对购房人提出如下建议:

购房人查看房屋概况(如样板房)时,可对涉及房屋的具体信息以截图或录视频的形式予以保存,包括但不限于房屋户型、建筑面积、周边配套设施、朝向、房产性质等具体信息,且就前述房屋的具体信息在与房企的工作人员进行沟通时,可再次与其确认。

购房人就房屋信息与开发商的工作人员以微信或电话进行沟通交流时,应先询问清楚工作人员的身份信息,确认其房企的具体名称、对接人员的姓名及职务。后购房人在沟通过程中应对房产性质予以确认,如明确房屋属于住宅、或办公、或商业等性质,应与工作人员核实清楚,并将与工作人的聊天记录作相应的截图留存,及对电话沟通情况进行录音。

在交易过程中便以促进交易成功为目的,与开发商的工作人员进行有效的沟通交流,并将相应的沟通情况或房屋信息进行保存,日后发生纠纷,将有充分的证据证明,有利于维护自身的交易权益。

9、有网友投诉,春节前买了一套房,疫情过后,卖家违约怎么办?

回复:

针对业主违约的不同情况,可能存在两种形式。一种是反价,要求买家在原本合同约定的成交价上增加房款另一种是毁约不再履行合同义务。买家作为守约方,依据双方买卖合同及《中华人民共和国合同法》的规定,可以要求业主承担违约责任。《合同法》第107条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。违约责任的承担方式概括为两类:继续履行合同或者解除合同并要求对方承担损失赔偿责任。作为守约方,买家可与卖家充分协商,要求以合同为准。若业主方违约态度明确,双方无法协商一致,应尽快选择咨询专业律师,并视情况启动诉讼程序。

10、网友投诉:小产权房遇到强拆,该怎么维护自己的合法权益?

回复:

小产权房不是一种法律概念,而是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。所谓小产权房是指未办理相关证件,在农民集体土地上建设的房屋。

根据相关法律规定,没有取得土地房屋权证和建设工程规划许可证的房屋属于违法建筑,且农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设,这也就意味着其小产权房的合法性不被国家承认,若是去相关部门办理房产证件时,是不予进行办理的。因此,小产权房若遇国家拆迁或者征收,一般很难得到相应的补偿。

购买小产权房的风险很多。它不具备普通商品房的法律性质,在购买过程中出现合同纠纷难以得到等同保护;开发建设过程中缺少监管,建筑质量欠保证,易存在消防安全隐患等。而因为无法办理合法的产权手续,购买后也不能合法转让过户,对房产价值影响很大。建议购房者不要一味看重小产权房的使用价值和低廉价格,也要多考虑下法律风险和长远预期。

如何确定房屋归其所有?

(1)如果是农村中,由于农民都是在自家的宅基地上建房子,所以没有产权证时只要集体组织能够提供相应的证明,证明这个房子是你的,在拆迁时也能够得到拆迁补偿款。

(2)如果是在城市中,如果房子没有产权,那么只能找卖给你房子的人或持有产权证的人,双方协商房产过户到你名下,以补正自己没有房屋产权,否则将不能拿到拆迁补偿款。

(3)农村的房子因为历史的原因没有产权证,但是一般有集体的土地证,上面有记载土地权利和红线范围,也算是产权证明,如果土地证也没有,还可以根据村委会和邻里的证词来断定产权。

(4)只要有证据证明该地块和房产为祖宅,所以虽因各种原因没有办理宅基地证,但是鉴于房产已经建成,该房屋的所有权在房屋完成建造时就已自然取的,其土地使用权和房屋所有权归法定继承人所有。

11、有网友反映疫情影响无力还贷,解除购房合同之后,中介费怎么办?

回复:

房产中介提供的中介服务,实际上系《合同法》规定的居间行为,即居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。因此,居间人促成合同成立的,委托人应当按照约定支付报酬。在当事人双方签订了房屋买卖合同时,房产中介就已经完成了应尽的义务,有权依照合同约定取得居间报酬——中介费。且根据合同的相对性,房屋买卖双方因无力还贷解除购房合同系房屋买卖双方的法律关系,不影响居间合同的效力与履行。因此,房屋买卖合同解除后是无法主张返还中介费的。

12、网友反映,建设局装修备案标准3000元/平,实际交房不到1500元/平,房屋漏水漏电,小区规划变更等问题,楼盘质量问题层出不穷,如何防范?

回复:

1、注重事前防范,固定前期宣传及样板房展示。特别注意赠送宣传。根据最高院商品房买卖合同司法解释有关开发商宣传的有关规定展开。

2、购房者有权以小区环境变化(与规划相比)为由退房并追究开发商的违约责任,被侵权的业主可以通过法律手段,要求开发商停止建设,并对已被变更的部分恢复原状。对于不能恢复原状的,业主可以根据具体情况,要求开发商赔偿损失。协商不成的,可以向法院提起诉讼。

3、根据《商品房销售管理办法》第二十四条相关规定,开发商擅自变更规划、设计的,或者经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化,以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的,必须经过购房人同意。否则,开发商构成违约,购房人有权退房。

13、网友反映,疫情之后,楼盘延期交房,是否可免赔偿责任?

回复:

我们国家住建部及国家工商总部,包括我们福建省建设厅、工商局制定的商品房买卖合同示范文本中均有明确约定哪些情形可相应顺延交房期限。例如不可抗力包括台风、降水量超过一定的暴雨、还有社会事件方面,例如中考、高考等情形均可顺延交房天数。本次疫情法律认定上也是不可抗力,因此在一手房领域开发商可根据疫情顺延交房天数,但是这种顺延并非无限期顺延,顺延的每一天都要有其必要性,并且有政府文件、施工日志、监理日志等材料作为相应的凭证并且及时通知购房人。如果排除存在上述情形,或顺延的实际天数没有相应的依据而开发商逾期交房,购房人可以根据合同约定向业主主张支付逾期交房违约金。

14、有网友投诉称:疫情之后,楼盘延期交房,是否可免赔偿责任?

回复:

我们国家住建部及国家工商总部,包括我们福建省建设厅、工商局制定的商品房买卖合同示范文本中均有明确约定哪些情形可相应顺延交房期限。例如不可抗力包括台风、降水量超过一定的暴雨、还有社会事件方面,例如中考、高考等情形均可顺延交房天数。本次疫情法律认定上也是不可抗力,因此在一手房领域开发商可根据疫情顺延交房天数,但是这种顺延并非无限期顺延,顺延的每一天都要有其必要性,并且有政府文件、施工日志、监理日志等材料作为相应的凭证并且及时通知购房人。如果排除存在上述情形,或顺延的实际天数没有相应的依据而开发商逾期交房,购房人可以根据合同约定向业主主张支付逾期交房违约金。

15、有网友反映,如今买房大多通过银行贷款的形式,因此贷款纠纷也成为一种常见纠纷。比如,购房者没有购房资格,但又交了定金,这个定金是否可退;比如,开发商承诺无理由退房,可是,房源又在交易中心备案,这个更名损失谁来承担?

回复:

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条的规定,因不能归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖方应当返还定金的。购房者在与卖家签订定金合同时,应在合同中写明定金可以退还的情况。

开发商承诺无理由退房,房源在交易中心备案,更名损失谁来承担需要区分具体情形。首先应当确认相关合同条款对此是否有约定,若有约定,则按照约定处理,若无约定,且申请交易备案的时间在无理由退房约定的届至期限之前,由开发商承担。

无理由退房系开发商为活跃房产交易,吸引更多购房者的一种营销策略,但由于其实操性并不强,一直以来都备受争议。实际上 ,无理由退房并非真正的无理由。很多开发商的做法是,只有在交了首付款、签订正式的商品房买卖合同及无理由退款协议后才会适用这一条款,因此,在此之前交付的定金是不会被退还的。另外,即使后面适用了无理由退房,也要经过一系列繁琐的手续,需耗费很大的时间与精力。因此,建议购房者不要盲目听从营销宣传,在签订合同时,认真审查合同条款,确定约定清晰、明确、可操作性。

16、有网友反映,买商住两用房变成办公房,至今迟迟不能交房,虚假宣传如何界定?

回复:

对于虚假宣传,最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条规定商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请。但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。

也就是说,即使在商品房买卖合同中没有载明,但是若商品房的销售广告和宣传资料中的允诺和说明具体确定,且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,广告宣传资料上面的内容应当视为合同的内容之一,若届时开发商交的房屋与合同内容不一样,则视为虚假宣传。

17、有网友投诉称,当事人先后签订数份合同或签订阴阳合同,对房屋价款和履行方式约定不一致的,怎么处理?

回复:

阴阳合同亦称黑白合同。在房屋买卖合同中,双方为降低交易成本而少缴税,通常会将正式买卖合同中的房价做低,再以装修款或房屋补偿款的名义支付差额部分。此种做法违反法律规定,是逃税行为。当事人之间就转让同一房屋先后分别签订数份买卖合同,合同中关于房屋价款、履行方式等约定存在不一致,当事人就此产生争议的,应当依据当事人真实意思表示的合同约定继续履行。对于当事人在房屋买卖中确实存在规避.税收征管、骗取贷款等行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。也就是说,通过签订阴阳合同避税的,避税的条款因违背双方的真实意思表示,而无效,仍应按照实际交易价格履行。

18、有网友反映:房屋租赁期间房东卖房,租赁合同还有效吗?

回复:

租赁房屋在租赁期间因买卖发生房屋产权转移的,租赁合同的效力不受影响。这在法理学上称为买卖不破租赁。买卖不破租赁中的买卖实际上涵盖了买卖、赠与、继承、抵押等多种所有权变动的情形,在我国合同法、物权法、担保法等多部法律中都有规定。买卖不破租赁的法律效果是新的所有权人法定承受该租赁合同,原租赁合同的权利义务内容维持不变,自动将出租人变更为 新的有权人。因此,租赁房屋在租赁期间发生所有权变动的,承租人有权请求房屋受让人继续履行原合同。

当然,需要注意的是,若当事人另有约定或租赁房屋在出租前已被人民法院查封或者房屋在出租前已经设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的,则不适用买卖不破租赁原则。

19、有网友反映,办不下房产证,购房者如何自救?

回复:

我们知道,房产证是购房者取得房屋的合法产权,可对所购房屋依法行使占有、使用、收益、处分等权利的凭证。在实践中,无法办理房产证多是由于开发商五证不全、违规建房、未缴纳契税及房屋验收不合格等原因所致。

因此,若因开发商原因致房产证无法办理时,购房者可首先与开发商协商解决,若与开发商签订的商品房买卖合同中有关于房产证办理的违约责任约定,则按照合同约定要求开发商承担违约责任,若没有约定或者约定不明,则与开发商协商达成一致意见后签订补充协议,按照协议处理。

若协商不成,购房者可以运用法律维权,如委托律师发律师函或者直接提起诉讼,要求开发商继续履行合同或者解除合同,并承担相应的违约责任。

建议购房者在与开发商签订商品房买卖合同时,认真审查合同条款,对房产证的办理期限和逾期办理房产证时开发商应承担的违约责任进行明确,以便更好地维护自身的合法权益。

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