优惠价的“股东房”,能买吗?海峡导报“律师来了”释惑购房风险8问

来源:台海网

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台海网1月11日讯(海峡导报记者陈捷林彬彬/文叶允平/制图)昨日,导报律师来了开通了购房维权咨询热线,众多读者来电咨询,提出了不少热点问题,有人关注购买优惠价股东房有哪些风险,有人咨询遭遇楼盘烂尾能要求退房吗,还有人想知道购买期房要如何防范风险。

针对这些读者关注的与购房维权有关的热点问题,厦门大学法学院教授、福建联合信实律师事务所执业律师(兼职)黄健雄和福建典格律师事务所陈奇斌律师耐心为读者做了解答。

此外,导报律师来了的邮箱(812885838@qq.com)也收到很多读者的咨询,针对这些邮件中的读者提问,福建法森律师事务所执行主任林黎晖律师和该所高级合伙人、建筑行业与房地产法律服务部主任骆源琳律师也进行了解答。

导报记者和律师团队从读者咨询中精选有代表性的问题和案例,总结出购房维权9问。

1问

遭遇楼盘烂尾,应该怎么维权?

周小姐:我买期房结果遇到了烂尾楼盘,该怎么维权?

骆源琳:这种情况业主通常有两种选择。一是要求退房,二是要求开发商继续履行合同。建议业主不要轻易选择解除合同,若开发商资金断裂,哪怕法院支持解除合同,判令开发商返还已付购房款或违约金,业主此时享有的是一般债权,很可能面临开发商资不抵债,业主债权将难以实现。若请求继续履行,业主们可以团结起来,与开发商及相关部门协商处理。在法律上,已交付购买商品房的全部或者大部分款项的业主,其物权期待权是得到相关法律保护的,此时业主可以主张排除对商品房享有优先受偿权的申请执行人。

2问

开发商逾期交房,购房者该怎么办?

林女士:开发商逾期办证、逾期交房,我能不能按照合同上的约定追究开发商违约责任呢?

骆源琳:合同上通常会有关于逾期办证或交房相关违约责任的约定,当开发商发生相应违约行为,业主可按合同约定向开发商主张违约责任。但是,应当注意几个问题:第一,开发商的《商品房买卖合同》通常都会附加《补充协议》,《商品房买卖合同》与《补充协议》中均有关于违约责任的约定,《商品房买卖合同》中对开发商违约责任的约定往往轻于《商品房买卖合同》,而业主往往不会注意到《补充协议》的条款。当发生纠纷时,违约责任原则上应优先适用《补充协议》的约定。第二,业主要主动关注开发商关于办证或交房的相关通知,若因业主本身问题导致逾期,则无权再向开发商索赔。第三,若开发商违约,业主应当积极催促,超过诉讼时效之外的违约金,法院不会予以支持。

3问

楼盘烂尾收不到房,要继续还房贷吗?

陈先生:签了购房合同,办了按揭贷款,楼盘烂尾了,购房者还要继续还房贷吗?

骆源琳:即使楼盘烂尾,房贷还要继续还。购房人和银行的债务关系不会因为房子的状态而改变。购房者与开发商是买卖关系,购房者与银行是借贷关系。虽然按揭贷款以购房合同为前提,但是这两种合同是独立的。针对房屋向银行借款的贷款合同是发生在购房者和银行之间的。依据合同的相对性,即使楼盘烂尾,购房者依旧要继续还房贷。除非业主起诉开发商解除合同,当购房合同解除时业主才可主张解除贷款合同。建议业主应当慎重依照贷款合同偿还贷款,避免影响到征信。

4问

两开发商联合开发,无法交房要共同担责吗?

吴先生:一楼盘的售房广告载明该项目系合作开发项目,两家公司一并署名,但签订合同时,我是与其中一家公司签订了《商品房买卖合同》。后来,该楼盘因故无法交房,不知两家开发商要不要共同承担法律责任?

陈奇斌:很多联合开发的房产项目,往往存在小开发商傍大开发商现象,发布广告、对外宣传都是共同署名。但是,签订合同却只有小开发商,而且会在《商品房买卖合同》中约定:为有关本项目的所有广告宣传均属于要约邀请,不作为合同依据。买受人与出卖人的交易条件以及权利义务以双方签订的购房合同及其它书面协议约定的内容为准。

因此,购房人在购买联合开发项目的房产时,一定要注意售房广告与合同不一致的约定,以防自身合法权益受损。吴先生签订的《商品房买卖合同》如有上述约定,同时基于合同相对性原则,一般也只能由签约开发商承担责任。

5问

房产项目烂尾,新承接的开发商要担责吗?

刘女士:我在外地买的房产因资金链问题,老板跑路。另一开发商承接了该房产项目。我们作为购房人向该承接公司要求履行交房义务和赔偿时,却被拒绝,理由是他们公司没有承担该购房人签订的《商品房买卖合同》项下权利、义务,包括债务。请问这种情况该怎么办?

陈奇斌:房产烂尾承接商有全盘接收和部分接收之别。前者是新开发商承接了原开发商因该房产项目的全部权利义务,购房人可要求新开发商承担《商品房买卖合同》项下义务责任。部分接收则新开发商承接的债务是特定明确的,承接协议未违反法律强制性规定和公平原则的,购房人只能向原开发商追究赔偿责任。

6问

购买优惠价股东房,有哪些风险?

李先生:有人介绍认识了一家房产公司股东,股东说他公司有股东房内部优惠价。我跟股东签订了《授权委托书》,同意以他的名义与开发商签订《商品房认购协议》。后股东因故退出股东房收回,转售他人。我该如何维权?

陈奇斌:购买股东房有风险,一是公司股东房政策变动,买房人一般信息滞后,买房人无法及时跟进致权益受损。二是可能存在一房多卖,股东房认购名义一般是股东个人或股东指定人,且没在房管部门登记备案,股东基于更大获利完全有可能再次出售给他人。三是股东退出时,股东房有可能收回。李先生遭遇这样的情况,可以要求该股东返还购房款,赔偿损失。

7问

买房,要如何防范烂尾风险?

赵先生:购买商品房,要如何防范烂尾风险?

骆源琳:应做到最基本的两点。一是注意这个楼盘是否五证齐全,也就是《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房销售(预售)许可证》。五证齐全的房子将大大降低烂尾的风险。二是注意开发商的资质,开发商资质从高到低依次分为一级、二级、三级、四级,尽量选择资质较高的开发商开发的楼盘。

8问

买房后没入住,要交物业费吗?

吴女士:我买了毛坯房一直没入住,能否不交物业费?

骆源琳:很多购房者在验收房屋后都会有这样的疑惑。根据我国现有法律规定,业主不得以未接受或拒绝接受物业服务为由,不支付物业费。

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