以案说法中介费是否支付的法定条件

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案例裁判要点

中介公司收取中介费的法定条件是促成合同的成立。居间合同成立后,除法律另有规定外,委托人应支付中介费用。委托人无需支付中介费的法定条件是中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或提供虚假情况。

案 例

2020年1月份,赵女士通过某中介公司与郭先生就厦门市湖里区某房屋签订《房产买卖居间协议书》,赵女士与中介公司签订《佣金确认书》,其中《佣金确认书》写明赵女士支付佣金的时间为产权过户当日全部付清。房屋买卖合同履行过程中,因赵女士资金链问题,赵女士与郭先生解除房屋买卖合同关系。此后,赵女士与中介公司就中介费支付问题产生纠纷,中介公司诉至法院。

赵女士的主要抗辩理由为:

1、中介公司经纪人承诺交易不成功不用支付中介费,所以《佣金确认书》中介费支付时间变更为产权过户当日全部付清。

2、不履行《房产买卖居间协议书》是因为疫情导致家庭生意出现困难,确属客观原因无法履行。

一审法院审理后认定

《房产买卖居间协议书》中有关居间条款的约定以及《佣金确认书》,均系双方当事人真实意思表示,合法有效,对双方当事人均有约束力。《佣金确认书》属于双方对佣金有关事项的特别约定,应优先适用

《佣金确认书》约定佣金支付日期为产权过户当日全部付清,双方因案涉房产没有过户,佣金是否应当支付产生争议。当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。中介公司已居间促成赵女士与案外人郭某签订《房产买卖居间协议书》,赵女士依法应当支付佣金当无争议。故上述争议条款应理解为仅涉及佣金支付时间,不涉及佣金是否应支付的问题。

赵女士因自身原因不再继续履行案涉房产买卖合同,导致产权过户不能实现,《佣金确认书》关于佣金支付日期的约定条款无从适用,其责任在于赵女士,中介公司对此不存在过错,故赵女士仍负有佣金支付义务。

二审法院认定

本案为居间合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第四百二十六条规定,居间人促成合同成立后,委托人应当按照约定支付报酬。本案中,赵女士与中介公司及案外人郭先生签订的《房产买卖居间协议书》系当事人的真实意思表示,且未违反国家有关法律、行政法规的强制性规定,应认定为有效,签约各方均应依约履行各自义务。

赵女士在庭审中确认其因资金链断裂,经与案外人郭先生协商,定金由案外人郭先生没收,协议解除。故赵女士系因其自身原因未能履行《房产买卖居间协议书》,根据《房产买卖居间协议书》第十一条的约定:任意一方悔约,悔约方应负责承担全部中介费用,赵女士应当向中介公司支付居间费用。

律师分析

1.支付中介费的法定条件

根据《中华人民共和国民法典》第九百六十三的规定,委托人支付中介费的法定条件是中介公司促成合同成立(签订)即如果中介公司促成买卖双方签订房屋买卖协议,除法律规定的情形外,委托人应支付中介费。

案例中,各方对中介费支付时间产生争议,根据案件的现实情况,显然中介费约定的支付时间还未到期,此种情况下,因房屋买卖合同已解除,双方约定的中介费支付期限实际已无法成就,此情况下,法院根据过错原则,认定赵女士应立即支付中介费。

进一步说明,即使中介公司促成合同成立后,与委托人就中介费数额和中介费具体支付方等事宜无法达成一致,此情况仅涉及中介费数额、中介费支付主体的问题,不涉及中介费是否应支付的问题,中介公司仍有权依法向相关人员主张支付中介费,但是中介费数额可根据实际情况确定。

2.居间合同成立后,

委托无需支付中介费的条件

根据《中华人民共和国民法典》第九百六十二条的规定,中介公司促成合同成立后,委托人在以下法定情形下,损害委托人利益的,委托人有权利拒绝支付中介费

(1)中介人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实;

(2)提供虚假情况。

居间合同是指报告订立合同的机会或提供订立合同的媒介的合同,居间合同的概念已表明作为居间人的中介公司,应忠实、尽力的报告相关信息资料,否则,就是根本违约。如中介公司在房屋被查封的情形下,仍居间促成双方签订合同,导致房屋无法过户,房屋买卖合同无法履行;如明知买受人为限购对象,仍通过第三人过户公证交付等方式居间促成双方签订合同等,导致房屋买卖合同无法履行。

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