《安家》中房屋买卖涉及法律的那些事儿|信荣(厦门)房地产律师团队

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最近一段时间,都市剧《安家》热播,安家话题屡上热搜,引发观众热议。房屋买卖便是其中的热议话题之一。比如父母给儿子买房,要不要加儿媳的名字?共有的老洋房一层被捐,其余能否卖出?丈夫给情人买房,妻子能否打官司追回……都涉及到房屋买卖的相关法律问题。

3月28日,信荣(厦门)房地产律师团队首席律师许东受邀参加福建电视新闻频道《律师在现场》的录制活动,以剧释法,为我们解答《安家》房屋买卖中涉及法律的那些事儿。

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剧情案例:

严叔严婶辛苦大半辈子,一点点攒下卖包子的钱,打算为儿子婚前全款购置一套房产。可是在签署房屋买卖合同时,儿子却突然要求在房产证上加上女友倩倩的名字。老夫妻虽略有迟疑,但听说倩倩已经怀孕后无比欢喜,便同意了儿子的请求。房子买到手后,儿子儿媳先行搬了进去。而当老严夫妇兴冲冲地退掉租赁的房子,准备搬过去和儿子同住时,却发现亲家母已先一步搬了进去。自己买的房子没有住过一天,亲家母一分钱没出却鸠占鹊巢。

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Q:在房产证上加或不加儿媳的名字,有何区别?

A:严格意义上来说,儿媳是对结婚后的儿子的配偶的称呼。根据婚姻法司法解释的相关规定,子女结婚前,父母为双方购置房屋出资的,应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。也就是说,老严夫妇在儿子婚前为其买房,在没有明确表示赠与双方的情况下,是可以认定为对自己儿子的个人赠与的。但是,在房产证上加上了儿子的女友的名字,其实就是老严夫妇将房屋赠与双方的明确表示,因此,老严夫妇的出资购房系对未婚子女的共同赠与。

再看婚后父母为子女出资购房的情形。根据婚姻法司法解释的相关规定,婚后由一方父母出资为子女购买的房屋,产权登记在出资人子女名下的,可认定为只对自己子女一方的赠与,该房屋应认定为夫妻一方的个人财产。但若父母没有明确表示赠与子女一方,该出资认定为对夫妻双方的赠与,属于夫妻的共同财产。

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另外,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,是有说服力的,因此,父母为子女购置房屋出资时,房产证上加不加儿媳的名字,不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明,是影响到房屋所有权的认定,继而影响到后续若产生婚变时,该房屋是否会被认定为夫妻共同财产而被分割。

Q:老严夫妻是能否撤销房屋赠与?

A:老严夫妇的真实意愿是为子女购房,用于婚后共同生活居住,因此,老严夫妇的出资购房系对儿子与其配偶的共同赠与。而根据我国合同法规定,赠与合同的撤销情形有三种,一是受赠人严重侵害赠与人或赠与人的近亲属,二是受赠人对赠与人有扶养义务而不履行,三是受赠人不履行赠与合同约定的义务。因此,若受赠子女有以上三种行为之一,老严夫妇可基于此主张撤销赠与,当然,需要提醒的是这个撤销权的行使有一年的时间限制,老严夫妇应当自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。

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Q:父母为子女购房,如果一定要加上对方的名字,有哪些需要注意的地方?

A:父母出资为子女购房,若一定要加上对方的名字,我们建议做一下婚前财产的公证或者以书面的形式使房屋的所有权处于明确的状态。

或者可以采取剧中徐店长提到的方法,即采用部分申请房款贷款,由父母支付首付,再由子女支付剩余的房贷。在高离婚率的社会现状下,父母为子女购房前其实应当作好规划,也为自己的后续养老作一些储备。

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剧情案例:

江奶奶和宋爷爷是一对年迈无后的老夫妻,他们的老洋房产权复杂,一共三层房子,产权归江奶奶和两个外甥共同持有。江奶奶为了给宋爷爷看病,急需卖房,但在交易的过程中却困难重重,两个外甥不断的出难题,老两口不停地让步。其实两个外甥的目的是想拖到老人过世后,两家可以平分老洋房的收益。但他们的算盘打错了,老两口很快就相继离世,江奶奶离世前立下公证遗嘱,将自己所属的那一层捐献给了国家。老洋房其中一层被捐赠国家后,其他两层房子也不能再上市交易,两个外甥怒火中烧但也无计可施,可以说是自食其果。

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Q:在《安家》剧情中,江奶奶捐赠房产之后外甥就不能出售相邻房产,也就是说两个外甥想要卖三层洋房中的属于他们的两层,已无可能。这里是有法律根据吗?

A:据法律规定,共有方式有两种,一种是共同共有,一种是按份共有。共同共有是指两个或两个以上的公民或法人对同一房屋平等的,不分份额的享有权利和承担义务,共同共有的成立,须以存在共同关系(如婚姻家庭关系等)为前提。按份共有是指对共有房产按份额享有不同的权利,不必存在共有人的结合关系。但无论是按份共有,还是共同共有,共有人对共有财产的分割有约定的依其约定。在没有约定的情况下,处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的,应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意。剧中的老洋房产权归属江奶奶和两个外甥共同持有,在他们没有约定共有方式或者约定不明的情况下,由于他们存在家庭关系,可以认定属于共同共有的关系。

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根据《物权法》第九十四条规定,共同共有人在共有的基础丧失或者有重大理由需要分割时可以请求分割共有物。江奶奶在去世前立遗嘱将共有的房产捐赠给国家,此时,老洋房归属国家和两个外甥共同共有。其实,两个外甥是可以此为由主张分割该共有房屋,对自己所有的份额进行处分的。但是在实际生活中,由于老洋房的产权归属很复杂 ,且涉及地方性保护建筑,在无法析产的情况下,中介不愿意接收这样的房子,房子就很难卖出去,市场流通难度较大。

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剧情案例:

阚文涛与妻子通过打拼挣下不菲家业,阚太太退居幕后,当起了全职太太。而事业有成的阚先生则开始了沾花惹草,为情人知否小姐买了一套价值千万的豪宅。忍无可忍的阚太太选择了拿起法律武器保护自己,她向阚文涛提出离婚,同时阚太太提起诉讼,要求第三者知否小姐返还阚文涛赠送的千万豪宅。

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Q:阚老板婚内出轨为情人买房。离婚后,阚太能追回阚老板送给小三的房子吗?追回的是房子还是购房款呢?

A:要求追回的一般系购房款而非房子。通常情况下,夫妻婚姻关系存续期间的财产属于夫妻共同财产,尤其是像剧中的阚老板夫妇这样白手起价的情况。夫妻对共同所有的财产,有平等的处理权。对于日常生活的小开支,夫妻是具有互相代理权,也即在这种日常小开支上,夫妻双方不必事事征得对方同意。但是,涉及到卖房、购房这种重要决定时,必须由夫妻双方共同决定。因此,夫妻双方若没有约定财产归属,阚老板在婚内出轨为情人买房这种行为,肯定没有经过阚太同意,实际上是一种单方处置行为,是对阚太的财产份额份额的无权处分,因此,阚太可以此为由起诉追回属于自己的那份购房款。

Q:而在实际司法案例中,妻子想要追回被第三者拿走的财产需要满足哪些条件?

A:在司法实务中,原配妻子主张追回第三者拿走的财产,在有证据证明该财产系夫妻存续期间丈夫擅自处分时,往往是可以被支持的。主张取回的法律依据主要有:1.夫妻共同财产的越权处置;2.婚外情违反了公序良俗。

房屋买卖的相关法律问题远远不止这些,不同的案件情形下也有不同的应对策略和依据。如何在发生房产方面的法律纠纷时维护自己的合法利益需要我们多学习房产有关的法律知识,或者在遇到纠纷时寻求律师的帮助,能够真正地享受安家一个平静安稳的家。

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About 信荣——信荣(全国)房地产律师团队,2007年12月始创于深圳,目前已在全国28省市设立地方团队,2019年6月27日被中房报、中房智库、中房网联合授予中国房地产法律服务专业连锁品牌,全国客服:400-0755-618,微信:133-0291-8605。

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