厦门市检察院成功化解一起租赁合同纠纷民事检察监督案

福建法治报—海峡法治在线4月18日讯明明赢了官司、申请了强制执行,租金却依然拿不回来。更令人想不到的是,对方还向检察院申请检察监督,称判决确定的租金计算方式有误……

近日,记者从厦门市人民检察院获悉,在检察院的协调下,这起租赁合同纠纷民事检察监督案双方已达成执行和解,在确定报备手续完整、和解款项全部到位后,该院已对本案终结审查。

赢了官司却拿不回租金

400万元尾款已经收到了!我方当事人的租金损失、迟延履行的债务利息、和解款项等一揽子和解金额合计2200余万元全部到位了。谢谢你,检察官!一改几个月前的凝重脸色,近日,厦门某国有资产管理公司的代理律师陈律师激动地向承办检察官表达了谢意。

当年,厦门某国有资产管理公司(以下简称A公司)一纸诉状将某物业服务公司(以下简称B公司)告上了法庭,称2014年双方签订了一份《房屋租赁合同》,B公司向其承租46000多平方米车间、办公楼、综合楼、场地。一年租赁期限到期后,A公司因经营调整需要,决定不再续签,可B公司却主张自己享有续租权,拒绝腾房。

历经一审、二审以及B公司再审申请被裁定驳回后,法院判决支持了A公司的大部分诉讼请求,并判令B公司交还房产、支付自合同到期后至实际交还房产期间的租金损失,每月金额为183余万元。

因案涉房产诉讼期间已经对外租赁,加之其他诉讼原因,判决生效后,B公司并未履行上述债务。

到了2016年,A公司向法院申请了强制执行。可这时,B公司已处于资不抵债、濒临破产清算的边缘。一直到了2018年,B公司才将讼争房屋(店面)全部腾空归还。

此时距离租赁期限届满已经4年多了,这期间租金损失7600多万元,在扣除保证金、抵押物以物抵债偿还款、另案回款900余万后,B公司已无其他可供执行的财产。

当时真的不抱太大希望了,我方当事人以对方涉嫌拒不履行生效判决裁定罪,向公安机关报了案。 A公司代理律师陈律师告诉记者。

检察机关梳理症结所在

可让A公司更犯愁的是,B公司向厦门市检察院申请了检察监督,称有新证据证明判决确有错误。我们委托了会计师事务所重新审计计算,发现判决支持的A公司所主张的每月租金损失多计算了。对此,B公司要求检察机关提出抗诉或者发出再审检察建议。

考虑到案件争议的焦点是租金损失的计算标准,厦门市检察院第六检察部检察官从原审判决认定的租金损失标准的认定依据切入调查。在通过调阅卷宗、询问当事人后,问题的关键终于浮出水面。原来,在一审时,A公司要求租金损失计算参照B公司与次承租人之间的租金标准,并举示了数十份的租赁合同予以充分证明,B公司对此予以否定,但却不出示持有的转租合同,亦未举示其它反驳证据。因此,法院认为应由B公司承担证明责任的不利后果,采信A公司举证的意见。

我们不可能获得判决书认定的每月183余万元的租金收益,这只是理想化的推断,与事实不符。 B公司的代理律师介绍,由于退租、拒交租金、火灾、腾退等客观因素,导致部分店面空置,实际承租面积并没有A公司主张的那么大。用出租的部分店面的租金平均价作为单位面积价格,再乘以讼争总出租面积的平方数,这样计算租金损失的方法存在问题。

A公司则表示,原判决认定租金损失标准的面积即为双方《房屋租赁合同》约定的租赁面积,并无出入。B公司委托会计师事务所出具的审计报告并非《民事诉讼法》规定的新的证据,形式上并非合法的鉴定意见,内容上不能证明原判决存在错误,不应予以采信。

多次沟通促成双方和解

考虑到本案涉及国有资产保护、B公司负债情况和实际履约能力,承办检察官多次听取双方当事人的意见。

在确定双方都有和解意愿后,承办检察官多次协调,2021年11月,双方在以最大程度减少损失、维护国有资产权益的前提下,就纠纷一揽子解决达成《和解协议》:依据原租赁合同约定的租金标准,按照每年上浮10%后计算租金损失,加上收取迟延履行利息,确定一揽子和解金额2260余万元。

在扣除保证金、以物抵债款和另案回款外,B公司还应支付1300万元。目前,B公司已经分期支付完毕。

公开听证听取多方意见

在双方达成和解协议后,B公司向市检察院请求撤回监督申请,并明确声明放弃申请监督权利。根据《人民检察院民事诉讼监督规则》第七十三条第(三)项规定,申请人在与其他当事人达成的和解协议中声明放弃申请监督权利,且不损害国家利益、社会公共利益或者他人合法权益的,人民检察院应当终结审查。

鉴于A公司系国有企业,且和解协议确定的赔偿损失2200余万元,与A公司原先主张的租金损失7600余万差距较大,该和解协议是否有效挽回国有资产损失且不损害对国有资产利益的保护,是准许申请人撤回监督申请的审查重点。 承办检察官表示。

因本案涉及国家利益、社会公共利益,本案以召开公开听证会的方式,充分听取人大代表及人民监督员等听证员、各方当事人对该核心问题的意见。与会听证员认为本案属于民事案件,当事人已经达成和解协议,且实际履行,原则上应尊重当事人意思自治,但是为了最大程度保护国有资产,认为需要向国资委履行报备手续。

虽然现行有效法律法规及该公司章程并未规定签订《和解协议》事项需履行向上级主管部门报批或报备程序,但为审慎起见,市检察院充分采纳了听证员的意见,要求A公司认真履行向主管部门报备的手续。

(本报记者 叶蔚蓉 通讯员 柯佳丽 陈松树)

【来源:福建法治报】

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