上千名广场租户上访数年控告开发商,矛盾如何化解?——驻点值班,纾困解难,宝慧律师所助力信访案件化解系列报道之三宝慧案例

宝慧案例

今年5月1日《信访工作条例》正式施行,

条例明确,信访工作

是党的群众工作的重要组成部分,

是党和政府了解民情、集中民智、

维护民利、凝聚民心的一项重要工作,

是各级机关、单位及其领导干部、

工作人员接受群众监督、

改进工作作风的重要途径。

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2016年,盛×置业有限公司以政府扶持项目的名义,鼓动数千消费者购买其开发的盛×国际广场的商铺的使用权。多名租户与盛×广场签订《物业使用权转让合同》和《盛×广场装修协议》。根据合同的相关约定,盛×广场将物业使用权转让给租户,该项目用地为商业酒店用地可兼容办公用地,租户可以享有该物业使用权至2051年12月30日。合同签订后,多名租户向盛×广场支付了款项。但是盛×广场无法按期交楼,到目前该项目已停工两年,远远超过交楼期限,数千租户既没办法收楼也没办法收回购房款。

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通过对盛×广场多名租户的信访资料进行分析,租户的信访诉求主要是要求政府出面协调,解决开发商不交楼不退款的问题。信访人认为盛×广场隐瞒事实真相,通过虚假宣传的方式欺骗租户,主张与盛×广场签订的相关协议应当无效,盛×广场应当向租户返还已支付的购房款以及赔偿违约金。

2018年至2021年5月31日期间,数百名租户陆陆续续来到西樵信访接待大厅上访。信访人对于盛×广场怀有强烈的不满,开始组成越来越庞大的队伍,不断向各级政府部门信访投诉,每次携亲朋好友聚众伸冤,情绪激动,言辞激烈,成了当地有名的上访钉子户,事件久拖难决。

律师法律意见

不应当作为信访事项受理

西樵镇综治信访维稳中心访前法律工作室蔺存宝、杨平、谢川、夏正阳、林彦谷在西樵镇综治信访维稳中心值班期间,多次接触盛×广场的上访租户,在认真审阅了信访人提供的相关材料,核查了与案件相关的法律法规和相关案例后,蔺存宝律师通过每个周末会同律师所律师团队对该案进行研讨分析,向西樵镇综治信访维稳中心及信访人提出如下法律意见:

1.盛×广场租户信访事项甄别问题:信访人不服盛×广场违约行为的信访诉求,实质上属于信访人与盛×广场开发商之间的合同纠纷,根据《信访条例》二十一条之规定, 多名盛×广场租户提出该诉求属于应当通过诉讼法定程序解决的,不应当作为信访事项受理。

2.本所律师指引信访人按《民事诉讼法》规定循民事起诉途径反映诉求,并代信访人分析其中牵涉到的法律问题,具体如下:

信访人与盛×广场开发商签订的《物业使用权出让合同》约定信访人向盛×广场支付一定的对价,取得盛×广场在建房产一定年限的使用权,到期后将房产交回给盛×广场,该合同权利义务约定属于租赁合同的性质,故双方之间构成房屋租赁合同关系。

关于《物业使用权出让合同》的效力,《物业使用权出让合同》关于盛×广场在建房产一定年限使用权的租赁约定是双方真实意思表示,合法有效。双方签订的《盛×广场装修协议》,为双方当事人真实意思表示,约定的内容没有违反法律和行政法规的强制性规定,该合同合法有效。

盛×广场迟迟不开工,多名租户收房无望,根据《中华人民共和国民法典》规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任,盛×置业有限公司应当向多名租户支付违约金。如果未按期履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

根据《中华人民共和国民法典》规定有下列情形之一的,当事人可以解除合同:(二)在履行期限届满之前,当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务;(三)当事人一方迟延履行主要债务,经催告后在合理期限内仍未履行;(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的,可见盛×广场迟迟不开工,多名租户收房无望的情形已经符合法律规定的法定的解除条件,租户可以行使解除权解除合同。主张解除合同的请求得到支持后,盛×广场应当向多名租户返还已支付的购房款以及支付资金被占用期间的利息。

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律师办案心得体会

努力工作,化解难题

律师的建议结合有关部门的组织协商,指引信访人循法定途径反映诉求,妥善解决这一信访事项。多名信访人在接访大厅听到值班律师耐心分析案情之后,也深深知道这属于司法程序处理的案件,开始放下激动情绪,愿意听取律师的建议就事论事,配合法院走民事起诉的程序。过去,上访群众往往信访不信法、信不信理、信上不信下,通过我们的努力工作,他们信法的意识有了明显增强,同时也意识到应多和政府部门沟通,减少对抗情绪。

盛×广场信访案案情复杂,解决难度大,值班律师牺牲休息时间做了大量的工作,归纳梳理案情,清晰明了的甄别分析和法律意见,为政府依法办案、妥善解决纠纷提供了有力的法律支持。

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【宝慧相对论视频】

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民法典解读
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宝慧媒体访谈进行时……

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| 文字  小诸葛 |图片  法宝宝|

| 编辑  慧多多 |校对  大诸葛|

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